呈：××房地产开发有限公司 淘金山价格报告 版权声明 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 开发商目标 品牌目标：重金打造，希望借本项目树立开发商在深圳市场的知名度； 价格目标：充分挖掘一期的物业价值，实现高价值; 速度目标：在财务运作上对回笼销售资金的速度无特别限制要求，但 开盘销售套数须控制，并须确保06年10月销售80％； 目标的沟通 世联关于目标的思考： 1、关于品牌： 品牌的建立除了产品本身以外，更重要的是客户认知和客户口碑； 2、一期产品价值的思考： 从产品价值来看一期无疑是最优的，但是从大盘开发的层面来看，必须 确保项目项目价值的持续增值，因此，确保一期价值实现的同时还必须 充分考虑二三期价值的实现； 目标的沟通 本报告将回答的主要问题 1、淘金山一期能卖多少钱？ 2、入市该卖多少，入市该卖多少钱？ 3、房号全部放开的政策环境下怎么推售？ 报告目录Catalogue24 报告的前提 价格策略指导 核心均价的推导 价格表制作及验证推售策略及工作计划 豪宅市场及新政分析 项目价值分析 目标客户分析 7月 8月 10月 9月 12月 11月 中信红树湾2期 天鹅堡三期 城市山谷3期 香蜜湖1号 水榭花都3期 中旅国际公馆2期 万科十七英里 关内豪宅的集中放量导致房价持续增长，市场成交量旺盛 今年1~9月， 豪宅供应套数比同比增长61%，关内665206平方米，占总量比70%。 深圳新房销售价格同比上涨12.18%，南山涨幅30%左右 推400套售210套 均价13100元/m2 推513套售280套 均价12000元/m2 推435套售405套 均价11000元/m2 85% 推430套售364套 均价11000元/m2 推120套售120套 均价22500元/m2 95% 推156套售122套 均价23400元/m2 35% 81% 推103套售60套 均价17000元/m2 推29套售29套 均价40000元/m2 100% 推473套售470套 均价16000元/m2 100% 80% 封盘 豪宅市场及新政分析 ——豪宅市场供应分析 豪宅市场及新政分析 政策出台时间轴： 3月 住房按揭利率上调 稳定房价“旧八条” 11月 深圳开征 土地增值税 10月 《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》 4月 国务院副总理曾培炎“关于抑制房价过快上涨势头”的四点要求 “新八条”打击炒房、炒地 6月 个人购房不足2年即转手交易，交全额营业税开始实施 ，国家和地方政府出台了一系列的土地政策、利率政策、税费政策和房地产行业政策 目的：平稳房价、遏制投机，从而促使中国房地产市场健康和稳定地成长； 效果：（1）部分过热区域的豪宅市场中的投机行为有所收敛； （2）开发商对豪宅开发会更加谨慎，产品供应结构可能更加理性化； （3）对于发展态势较为健康的地方豪宅市场（如深圳），新政的影响比较弱，观望 之后出现反弹 5月 七部委《关于稳定住房价格工作的意见》 深圳规定 普通住房标准 ——已出台政策回顾 豪宅市场及新政分析 ——近期出台的政策 11月11日发布的《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告》： 地产开发企业与购房者签订的“认购书”应使用全市统一的示范文本，并通过“深圳市一手房网上销售系统”下载，“认购书”签订之后，不得随意变更或解除； 商品房取得预售许可证后，必须全部即时上网公开销售，“深圳市国土局和房地产管理局房源公示系统”中待售房源，房地产开发企业不得无故拒售； 房地产开发企业不得采取“提前登记、集中开盘、分期销售”的售房模式； 严禁“炒房楼花”行为，房地产经纪机构不得代理销售尚未办理《房地产证》的二手房 政策持续出台，风向不确定，高价豪宅项目面临政策风险大 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看