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二：蚌埠市商业历史情况
蚌埠历来是重要商埠，传统商品的集散地，皖北中心城市。“源于交通，兴于流通”，至民国初期1913年津浦铁路全线通车蚌埠设站，并依托淮河天然黄金水道，使蚌埠一跃成为水陆交通重要枢纽和皖北第一繁盛商埠。蚌埠的商铺原先集中在二马路、华盛街一带，1955年淮河路兴建百货大楼后，商业网点随之以此为中心向东西两翼辐射发展，2002年国货路改为步行街，2003年港台街建成，以百货大楼为中心的多家主力百货店聚集的老商业中心商圈进一步扩大
三：蚌埠市规划
蚌埠市区人口89.5万人，GDP263.66亿元，社会消费品零售总额101.57亿元。根据2003-2020年城市总体规划目标，远期市区人口达145万人，其中，中心地区70万人，东部组团30万人，北部组团25万人，市区面积由目前445.40平方公里扩大至601.5平方公里
设置市级中心三处，除龙子湖西岸的市政行政中心和现已形成淮河路商圈的市级商业中心外，老机场地区设置新市级商贸中心，南北的呼应，辐射100公里范围
蚌埠市社会消费品零售总额发展趋势图：
四：淮上区发展规划
1、淮上区辖小蚌埠镇、吴小街镇、曹老集镇、梅桥乡4个乡镇和淮滨街道办事处，面积231.53平方公里、人口20.26万人，其中非农业人口5.1万人
淮上区南邻淮河，紧靠蚌埠市的绿色长堤，是蚌埠市重要的水源涵养地，生态环境良好。中心区规划面积30平方公里，规划城市人口10万人，新区发展定位为蚌埠市的副中心，现代商贸物流基地、加工业基地和观光休闲农业区。淮上区将以发展工业为依托，培育经济增长点，通过加快房地产业及各类批发市场的开发建设，将使淮上区不断积聚人气，容纳、消化、吸收大量城乡劳动力，最终形成蚌埠市新的重要城区，增加城市的经济总量
2、项目所在地区定位
项目所在淮上区的小蚌埠区，小蚌埠地区包括现在的小蚌埠镇和其西部、北部的拓展地区，是蚌埠市在河北地区的城市副中心。该地区产业的发展将以服务业、房地产业为主导，重点发展医疗卫生、教育科研、文化娱乐、商业服务、物业管理。该区作为今后蚌埠市区拓展改造和外部人口迁入的居住地区，周围设置四个居住片区。小蚌埠地区的功能主要是内向性为主
五：蚌埠市商业物业市场分析
依照目前的发展规模及区域特征，蚌埠市具有自身特色的商业结构布局
蚌埠市商业物业可以用三圈（淮河路商业圈、西区商业圈、新城区商业区）两带（朝阳路商业带、宏业路商业带）一场（光彩大市场）来概括
淮河路商业带
淮河路商业圈地处蚌埠中区，与主干道胜利路并行，东起解放路，西至纬四路。沿途经蚌埠火车站、长途客运站、客运西站等重要设施，以百货大楼为核心，整体成带状辐射
淮河路商圈经过数十年的沉淀，已经发展壮大并成为蚌埠的商业龙头地带。业态类型齐全，商业设施呈现聚集化、规模化等形态。商铺租金通常在每月60－200元/平方米之间
近年来，淮河路商业发展快速，已趋于饱和状态。寸土寸金的情况下，各大商家仍然趋之若骛。蚌埠市主要商业零售项目新世纪广场（2.5万平方米）、中心花园（0.65万平方米）、天桥花园（1万平方米）、华联（2万平方米）均在城北淮河路商圈，国际零售业巨头沃尔玛也已完成在蚌注册，前期完成投资2000万正式动工建设，这充分说明淮河商业圈发展的势头强劲
但其同时存在人流量过大、公共设施维护困难、交通不便、无序恶性竞争等。这势必在日后严重影响淮河路商圈的持续发展，增加商家投资成本，但是回报率却不能同步增长
西区商业圈
西区商圈是蚌埠市发展较早的商业聚集地。地处张公山公园以西涵盖了张公山1－8村的广大区域
西区人口密度大，这决定了西区商业小商品销售业发展迅速。已形成小吃、服饰、小家电及社区娱乐场所密集带。商铺租金价位较低，在每月20－60元/平方米之间，极少数店铺在每月100元/平方米左右
由于缺乏先进的市场管理，导致西区商业形态失衡，大量高水平消费人口流失。现在西区商业发展已经明显滞后于蚌埠市其它商业区。但是由于基础牢靠，只要合理调整市场策略，加大市场规范和引导，西区的发展潜力仍然巨大
新城区商业带
新城区商业带是蚌埠市政府近年来新规划的商业及住宅新区，区域人口素质较高。地处市体育场以南区域，函括以华夏第一街区为中心，宝龙城市广场、紫荆名流、沁雅花园、阿尔卡迪亚等高档商住为一体项目聚集的新兴商业圈。定位为市级商贸中心。据仲量联行的市调，目前新城区商圈以华夏第一街区为核心的8公里半径范围内，人口约80万，客流量25万人；到远期，商圈25公里半径范围内人口145万，客流量60万人
新城区商业带多数项目仍在建，但商业布局已经初具规模，租金在每月70－90元/平方米之间。目前，除沁雅花园的商铺租售率较高外，阿尔卡迪亚等项目的商铺出租及销售情况都不理想，尚需一段发展期后才能成为真正成熟的商业地带
值得一提的是宝龙城市广场数十万平米的商业Mall，华夏第一街区的国际零售巨头家乐福的进驻，确定了新城区商业带核心地位和今后良好的发展前景
宏业路商业带
宏业路商业带面积狭长，涵括大板楼菜场、宏业村、南湖小区、安徽财经大学等沿街商业网点。规划设置商业次中心商业金融用地66.89公顷，为周边住宅，高速客运站、大学、体育中心等提供综合性商业服务。依托蚌埠市市政府东迁、各大学府东移的条件，近年来发展速度较快，但仍以餐饮、服侍、小商品和校园文化娱乐业为主
宏业路商铺租金通常在每月60－120元/平方米之间，二楼店铺多为每月30－50元/平方米之间。宏业路商业带发展势头较好，但现在缺少大型的商业设施，市场还稍显薄弱
朝阳路商业带
朝阳路商业带东临淮河路商业圈，南靠西区商业圈。商业区域狭长，但主题明显。以建材、灯饰、装潢业为主
朝阳路商业带除了拥有世纪联华这一大型超市外，还携太平街西段、红旗一路、胜利路西段等商业点，发展势头稳中有进，已经初步成为蚌埠市小型建材市场的聚集地
朝阳路商业多为小商铺，店铺租价每月在40－90元/平方米之间
5、光彩大市场
光彩大市场地处东海大道以南，背靠老虎山。全国规模最大现代物流中心之一（150万平方米,一期50万平方米已建），定位为皖北最大的百货商品集散地，现已有服装、建材、五金和汽车业进驻
根据2003—2020年蚌埠市城市总体规划，光彩大市场在规划近期作为批发市场使用，后远期将对其二、三期用地搬迁至姜桥片区而置换为居住用地，保留的一期用地改作服务周边的商业设施，但是由于是新成立的商业场所，整体发展状况不太理想
【综述】
综合蚌埠市的几大商业区域，其优势与特征是
＃淮河路商圈以百货和服装最为发达，蚌埠人已有在淮河路买衣服、买大型家电的消费惯性
＃西区及东区主要以服饰、小商品、餐饮业为主
＃朝阳路和光彩大市场抢占了绝大部分的建材市场份额
＃新城区现在商业虽未成气候，但未来发展绝对不容小觑，潜力巨大
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