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（二）研究方法
本报告的研究方法主要选择以下的方法：
1、考察调研：考察多个国内以旅游地产开发模式的可参考性楼盘；
2、问卷调研：主要针对别墅的潜在目标客户群进行了问卷调研；
3、访谈调研：组织高端人群针对项目进行了访谈；
4、板块对比：针对竞争性的板块进行考察、分析，提炼项目核心竞争力；
5、理论研究：主要对旅游区开发和旅游地产的开发进行研究，寻求适合项目发展的方向；
6、单项研究：针对项目可能涉及到的物业形态进行针对性的详细单项研究
（三）适用范围
本报告是站在纯市场化运作的角度完成，仅供开发商在项目开发过程中内部参考使用，不对任何其他第三方适用，该第三方包括但不限于政府、银行、刊物等。本报告的免责声明如下：
1、本报告涉及到的法律、法规、政策等方面的因素影响，只限于报告完成时。报告完成之后的法律、法规、政策对本报告中的数据、表格、结论等成果影响，我公司不承担任何责任；
2、所有的预测结果是基于假定在合理、有效的管理模式下，以及未发生不可预见性的灾害情况下进行的，另外经济技术指标及部分基础数据由甲方提供，预测结果也仅供开发商参考；
3、除非另有指明，本报告并不考虑通货膨胀、物价上涨等因素对项目造成的影响；
4、如未经我公司同意，任何第三方引用本报告中的数据及成果，我公司不承担任何法律责任
二、研究成果
在法国南部，我们找到了一个可以代表地中海，且与项目异域气质相近的国家——地中海 & 摩纳哥
摩纳哥被誉为“地中海最美的港湾”，摩纳哥是地中海风格的主要代表城市，摩纳哥的别墅被誉为地中海甚至是欧洲最美的别墅
因此我们主推项目案名——东方摩纳哥
这个位于地中海边峭壁上的摩纳哥公国，作为全球第二小的独立国，与法国南部紧密接合。西距法国尼斯(Nice)18公里，东离法意边界12公里。阳光，沙滩，空气，海水......蔚蓝色的地中海海岸，曾吸引了许多英国诗人
的歌吟，吸引了许多欧洲皇室的青睐；转盘，牌桌，苦酒，香槟......豪华的蒙特卡罗赌场，曾是贵族的休养地，曾是皇家的外交场
因此，我们的借力点定在“摩纳哥”，以此梳理出“地中海别墅”概念。我们将其概念嫁接在：水岸城市生活风情、景观理念、建筑风格、室内设计、奢侈品装饰上，塑造又一个异域风情主题社区。东方摩纳哥——作为板块产业的延伸，我们不仅要引入摩纳哥的生活文化，而且并非机械的地产表面拷贝，而是站在“东方”立场上，汲取摩纳哥城市文明的精华
分析摩纳哥和项目本身，我们认为有以下共性：
滨水城市风情
靠山临水的自然生态环境
以休闲、旅游、娱乐经济为主导
摩纳哥虽然是旅游胜地，但街上并不拥挤，没有杂乱的店铺，没有嘈杂的商业气味，显得干净宁静
体验16世纪意大利风格的长廊与壁画、路易十五金光灿灿的客厅、金蓝相间的蓝厅、彩色细木镶嵌的马萨兰客厅、装有文艺复兴时期大壁炉的王位厅、巴拉丁小教堂和大理石双螺旋楼梯……
由此，我们找到本案与同版块项目的定位差异
摩纳哥的定位差异是：不仅具有异域的优雅风情，而且是上流社会的社交场。它的独特性在于尊贵与惬意并存：一种生活尊贵如皇室，同时拥有最随和开放的水岸生活方式
东方摩纳哥，地处在浙江杭州桐庐镇，因为它在连绵起伏大奇山风景旅游地带，碧绿剪湖犹如绿翡翠一般镶嵌其中，风光秀丽，非常适合养生度假及运动休闲，所以称为东方摩纳哥。它离杭州——经济最发达的长三角区域的
休闲之都只有一个小时的车程。这个得天独厚的地理位置，还有它的山、湖一体的优美环境使得东方摩纳哥成为杭州区域，乃至长三角的休闲胜地
东方摩纳哥，以运动休闲之城为标杆开发杭州首席运动休闲胜地。东方摩纳哥以联体别墅、企业会馆等高端低密度住宅为主题的休闲度假养生活居住区，将建成的高尔夫、马球会为主体的室外运动休闲区，结合国家女足训练
基地，将举办多项国际国内知名赛事
本项目有四大综合功能的定位，第一个功能是以高尔夫、马球会为代表的室外休闲运动区，第二功能是以五星级酒店为中心，融合地方特色商业及创意产业的服务区。第三是以女足训练基地为主的运动项目配套区，第四块是
联体别墅或者联院别墅为代表的休闲度假养生的生活居住区
东方摩纳哥的战略目标，就是通过以高尔夫、马球、五星级的酒店、主题运动公园等各项配套设施全面提升开发土地的附加值，然后依附于中国最发达的地方之一，打造成时尚健康的运动休闲渡假中心，最终建成的杭州顶尖
的休闲运动度假新城。在中国杭州打造东方摩纳哥式的休闲度假新模式
作为东方摩纳哥的别墅无论是山水别墅，还是高尔夫的企业会所（景观别墅），它的价值主要体现在超前的规划设计里面，利用了山、湖、岛为一体的自然环境，依靠得天独厚的环境，经过国际顶级大师的建造，把欧洲的文
化和建筑美学结合在一起
本报告主要通过对桐庐、杭州所在的经济圈在宏观经济、规划、产业等各方面进行分析后，结合桐庐及项目的自身特点，针对项目发展可涉及到相关物业形态进行详细分析及论证，对项目的发展做出了建议。同时，项目开发
建设对桐庐、杭州的影响也进行了分析论证。之后根据对项目整体的定位和规划建议，做出了运作模式的建议以及经济评估。整个项目开发建设预计将为6～7年时间，分为培育期、丰富期和增值期三个使其，作为一个跨行业操
作的项目，对开发商的运作经验及资金实力是非常大的考验，因此本项目运作中需引入多个专业性的管理公司合作开发，项目运作完成后除利润以外还将有五星级酒店、高尔夫球场、马会等固定资产留存。本项目若运作成功不仅
可以获得良好的经济收益，还将提升开发商的品牌价值。最后对项目的营销提出了初步的、方向性的、框架的营销建议，具体还需要在后期运作中根据不同的开发阶段，逐步进行完善、调整。共分为三部分：基础资料部分、项目
定位及发展战略部分、项目营销概念设计部分
（一）基础资料部分
1、区域条件分析
第一，长三角地区和项目区域雄厚的经济实力为本项目的开发和发展提供了坚实的物质基础
倈 长江三角洲城市群我国城市化程度最高、城镇分布最密集、经济发展水平最高的地区。它以上海为中心，南京、杭州为副中心，包括江苏的扬州、泰州、南通、镇江、常州、无锡、苏州，浙江的嘉兴、湖州、绍
兴、宁波、舟山、台州，共16个城市及其所辖的县市，以沪杭、沪宁高速公路以及多条铁路为纽带，形成一个有机的整体
倈 ，长三角地区16城市居民收入均实现两位数增长，生活质量持续改善，居民收入稳步提高。长三角城市人均国民生产总值已经全部超过3000美元，处于中等收入国家水平。世界各国城市化进程的研究
表明：人均GDP超过3000美元，居住郊区化开始启动，人均GDP5000美元,居住郊区化蓬勃发展。当一座城市的人均GDP超过5000美元时，居民对旅游产品的需求会出现分化，相当一部分人开始更为看重旅游
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