UniquePartner & Customer Skills 中新置地240A、241A项目全程营销策划报告 市场环境分析 本次汇报总纲 产品发展建议 基地资源分析 项目定位总结 项目分析及市场定位 项目SWOT分析 项目产品定位 项目传播策略 市场竞争分析 市场宏观分析 房地产市场运行分析 建筑风格建议 户型设计建议 景观设计建议 项目核心概念提炼 广告创意表现 目标客群定位 交付标准建议 总平规划策略 核心抗性化解建议 配套建议 价格建议 市场宏观分析 宏观经济分析 城市发展分析 政策背景分析 市场分析总结 苏州GDP近几年持续增长，为房地产市场提供了良好的环境 2008年在国内外形势发生重大变化，经济发展面临重大挑战的背景下，全年实现地区生产总值6701亿元，按可比价计算比上年增长13%。产业结构更趋协调，发展方式有效转变，服务业占地区生产总值的比重比上年提高1.8%。服务业增长最快。 苏州市GDP保持持续快速增长，预示着该城市的高端房产、奢侈品的消费潜力巨大。2008年，园区人均GDP接近德国平均水平3.6万美元的人均GDP已经超过了新加坡。按照世界银行的衡量标准，人均GDP超过1万美元，是公认的从发展中状态进入发达状态的标线。 GDP与 人均GDP 大量人口的涌入，将存在较大刚性需求比例，给市场带来众多的潜在购房客户，促动发展 人口发展 经济良好的运行让园区商品房市场已步入高档房产发展的高速上升时期。 大量外资企业的入住，吸引大量外来务工人员进驻工业园区。园区“新苏州人”的大量涌入，使得园区房地产市场刚性需求进一步加大，为房地产开发带来了持续的、巨大的市场需求量。 人民生活水平得到提升，将有效地带动房地产市场的发展 苏州2008年的人均可支配收入23867元，比上年增长12.3%，2008年苏州市农民人均纯收入11680元，比上年增加11.5%。以上数据可以看出苏州市人民生活水平、生活质量得到提高，手中的钱越来越多。 苏州经济的增长直接说明苏州发展不断加快，人民生活水平得到提升，城市化进程不断加快，这将有效地带动房地产市场的发展。 人均收入界定 随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化 固定资产投资 固定资产投资持续增长，城市大开发阶段，增长的动力主要是来自于各区新城建设、交通等基础设施投入以及工业的带动。 苏州房地产投资每年保持了稳定的增长，在宏观调控下，苏州房地产开发投资只是略有波动，显示苏州市房地产市场投资增速平稳过度。 第二产业的强势发展，整个城市是一个大型的外向型工业生产基地，势必带来人口的迅速增加，城市化进程得以加快。但同时也意味着苏州对外资的依赖性过大，受国际环境的影响较大，未来的风险加剧。 从苏州各个产业的投资倾向来看,第三产业投资额的增长比例最快，将会在近期产生新的富裕阶层，这些富裕阶层也成为房地产市场的一大购买群体。 苏州第三产业投资额的增长比例最快，产生的富裕阶层成为房地产市场的一大购买群体 三产结构 09年宏观经济运行出现近几年的首次下滑，目前宏观经济形势仍不明朗，这将对经济发展和房地产市场的发展带来很大挑战 09年经济宏观分析 在全球经济形势继续下滑的情况下，美欧等经济实体的恢复举步维艰，我国三架马车之一的对外出口受到严重打击，经济外部环境不容乐观；而目前的国内社会收入和需求指数在经过一年的下滑后，4月份出现了回暖的势头；全国房地产开发景气指数也在经历了一年左右的下行期后，在各方面积极的救市政策下，出现了止跌回暖的势头。尽管如此，后期经济形势立即止跌回升仍不明朗。 图表来源于国家统计局网 苏州对外向型经济依赖比较重，在金融危机的影响下不少企业受到考验，但并未影响苏州的整体发展趋势 政策背景分析总结 ■GDP与人均GDP 苏州经济的持续迅速发展, 吸引了大量的人流, 的购买力，为房地产市场持续健康发展提供了的坚实基础和良好的环境。带来旺盛的购买欲和强大 ■人口发展 城市的蓬勃发展，吸引了大量人口的涌入，将存在较大刚性需求比例，给市场带来众多的潜在购房客户，促动发展 ■人均收入界定 苏州08年人均收入达23867元，人均收入的稳定增长为房地产市场奠定了良好的基础 ■固定资产投资 随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化 ■三产结构 苏州第三产业投资额的增长比例最快，产生的富裕阶层成为房地产市场的一大购买群体 ■近期经济形势 苏州经济严重依赖外资经济，是为典型的外向型经济；在目前这种全球经济形势下行的大宏观背景下，苏州经济发展呈现放缓势头，楼市低迷格局将难以出现“V”字型扭转。 市场宏观分析 宏观经济分析 城市发展分析 政策背景分析 市场分析总结 苏州临近上海，接受上海的产业辐射，是长三角重要的城市之一 拥有2500年吴文化底蕴，在现代化进程中，吴文化得到了保护和传承。 比邻中国的金融和经济中心 ——上海。 位于中国经济最活跃 的区域——长江三角洲 经济中心地带 临近上海，苏州不仅有自己2500年的文化底蕴 更有上海的开放性和包容性。 苏州城市地位分析 市场宏观分析 宏观经济分析 城市发展分析 政策背景分析 07年9.27新政影响分析 受政策调控等诸多影响，特别是9.27新政后苏州市场迅速进入冷冻期，主要体现为市场成交量急剧下滑，整个苏州房产市场处于持续低迷状态。但随着一系列的暖市政策陆续出现,市场成交量在年后急速回暖，出现了所谓的“小阳春”局面。但这并不能断定市场将会呈现V字形态势，未来楼市到底走向何方，6、7月份将是重要的分水岭。 9.27新政提高第二套房首付，抑制了部分投资客投资，随着一系列暖市政策的出台，苏州楼市压抑了一年之久的刚性需求出现井喷式成交