鄱阳中盛·世纪城产品策略、营销策略与战略报告
谨呈:江西省盛铭地产开发有限公司
[200810]
本阶段工作——制定战略定位以及营销战略与策略
一期工作:市场研究与战略定位
2008.8.1-2008.8.20
工作 内容
区域宏观经济背景研究 城市规划背景研究 消费者研究 区域房地产市场调研 相关住宅市场分析 相关商业市场分析 住宅/商业客户研究 项目所在区域市场竞争研究
成果
整体市场界定 项目竞争战略确定 项目定位
二期工作:项目发展战略与整体定位营销战略与策略
项目销售执行
2008.8.20-2008.10.25
2008.11.25-2009.4.20
市场调研结论回顾 类似区域发展案例借鉴 相关项目案例借鉴 项目发展战略 项目整体定位 客户定位 商业初步方向和思路 项目产品策略----优化建议 启动策略 第二部分营销战略和策略报告 市场整体营销分析 营销案例借鉴 营销策略 营销展示策略 营销推售策略 营销客户策略 营销时间计划 营销工作计划
我们要怎么做？
一问：
如何在城北激烈竞争中脱隐而出？
如何实现利润最大化？
三问：
二问：
报告————需要回答三个问题
1、回答问题一 打造产品差异化，体现我们项目竞争核心价值。 2、回答问题二 （1）物质层面——产品方面（户型、总价、外立面） （2）精神层面——都市生活，欧洲风情，人文（发挥教育资源） （3）营销推广——树立示范区，做行业领导者，强势推盘，拔高心理预期 3、回答问题三 （1）住宅方面利润最大化——利润大，要求去化快 （2）商铺方面——把握时间，打造商业一条街
报告————简要回答以上三个问题
我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向

整合资源，展现项目的差异化形象
确保住宅项目首期热销，快速回款
树立楼盘和盛铭地产在鄱阳的品牌形象
商业街铺顺利销售，搏高利润2
4报告——重点结论摘要
项目整体发展战略与项目定位环节
发展战略
发展模式
属性定位
形象定位
竞争策略
核心竞争力：由产品+人文向未来的品牌
确保绝对成功、降低开发风险的领导者+挑战者
差异化、竞争、中心化、机会主义
选择具有核心竞争优势的发展方向——欧洲风格+人文模式
高融合性的、可持续发展的、建立示范性标杆式的都市示范区
欧洲风情+都市生活+高尚人文气质
客户定位
核心客户：泛公务员、事企业单位人员、教师、外乡打工者、私人体户、乡下先富裕进城者
报告——重点结论摘要
项目整体发展战略与项目定位环节
商业方向
启动区策略
商业级别——介于社区商业与邻里商业之间，以销售为主,出租为辅.
压缩户型面积控制总价格,形成差异化-----紧凑实用型户型

规划优化
产品细节造就品质，欧洲园林风格，细节体现人文人性关怀

科技提升产品附加值
客户策略：目标客户相对中低端的客户，两房和紧凑三房比例适当
展示策略：商业街、主景观体系、社区入口、泛活动中心将组成一条澳洲风格+人文主题的贯穿轴线

产品策略：以紧凑小三房和两房为主启动，快速回笼资金
价格策略：暂定住宅均价1500~1800元/平米，底开高走，快步小跑策略
开发分期
分期开发策略Ⅰ期：树立形象，检验市场，展示性

分期开发策略Ⅱ期：品牌效应，形成市场标杆，搏高利润，客户扩容
报告——重点结论摘要
项目营销战略与营销策略环节
营销战略
形象定位
推广调性
案名选定
销售策略
拔高形象，提高客户心里预期,底总价，打造鄱阳品质城市生活
开盘起势，展示充分，强势推广，小步快跑
控制商业、多层、小高层三种物业之间的营销节奏，实现项目溢价下的可持续销售；先多层后高层策略
阶层领域，都市理想，欧洲风格，人文高贵气质
“尊贵红----暗红色”彰显高尚、典雅、精致、质感
中盛·世纪城——鄱阳大道6.4万平米地标性大盘
树立价格标杆、入市价格低于市场预期、小步快走的提价策略
一期两批推售，一批创造开盘热销效应，聚集人气
推出商业，提升物业品质
营销节点
11月25日售楼部开放、1月10日春节产品推介、4月20日开盘
报告结构
市场研究回顾
项目本体解析
城市宏观发展
房地产整体市场
客户分析
项目区域研究
SWOT分析
案例研究
发展战略
发展战略
发展模式
战略选择
战略演绎
整体定位
形象定位
客户定位
属性定位
规划优化建议
配套建议
智能化建议
物管建议
启动区策略
启动区开发策略
启动区客户策略
启动区价格策略
启动区展示策略
园林建议
项目 商业 发展 方向
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