宏宇.之心广场 业态定位报告 宏宇·之心广场 商业综合体业态定位报告 关于项目商业定位 基于对濉溪县商业市场及商业环境的初步认识，结合项目所处区位以及自身产品规划的深入研判，经过贵我双方多次的沟通共识，关于项目的商业综合体部分初步达成了打造未来濉溪县城中心区一站式休闲购物中心广场的商业定位概念共识。打造从购物到休闲，从休闲到娱乐的多位一体的新型城市多功能一站式购物中心概念； 商业业态定位 商业业态定位原则 原则一：可持续性 原则二：现金流 原则三：利润 原则四：品牌与形象 准确的市场定位，合理的业态组合，确保项目在后期经营良好，在激烈的市场竞争中立于不败之地。 充分发挥项目自身和潜在的价值，提升区域价值，采用多种营销手段，实现项目资金滚动式开发。 通过对产权形式和经营方式的创新，增大项目升值空间，保证发展商利润最大化； 借助本项目的成功开发，提升发展商在市场的品牌形象，实现经济利益和品牌形象的双丰收； 所有的原则必须以现实条件为基础，以共同目标为导向； 目录 定位支撑点1：宏观市场环境 濉溪县宏观经济概况 居民购买力 定位支撑点2：现有商业格局 濉溪县商业格局 商业地产前景 定位支撑点3：商业立项分析 项目属性 商业SWOT分析 项目定位确立：一站式休闲购物广场 客群定位 功能定位 业态定位 业态组合 业态分布 宏观市场环境 宏观市场环境 一般而言，周边3公里范围内的常住人口在20万~30万之间，则可以支撑一个10万平方米的城市综合体的发展 。 宏观市场环境 权威机构调查，人均可支配收入达到15000元的指标，就能满足城市综合体实现良性运营 宏观市场环境 不管是从GDP的发展，还是人口及人均消费 水平的现状，都满足商业综合体的运营要求 现有商业格局 现有商业格局 商业地产前景 区域商业格局 不管是目前发展明显滞后的商业发展格局，或 是政府规划发展的政策导向利好，都需要有整 体形象完好，引领新一代消费潮流的商业出现 项目属性 项目属性 项目属性 项目属性 商业SWOT分析 地处老城核心区域，客群关注度高，可有效降低推广难度； 县城老商圈覆盖，享有较高的人流车流量，缩短未来商业运营培育时间； 大型商业综合体的定位，产品规划齐全，档次较高，业态丰富，利于打造核心商圈的目标； 突出项目所处老城核心区域的优势，提高目标客户群体的持续关注； 强化综合体的产品规划概念，描绘未来美好商业蓝图，提高客户认同； Strength 优势 应对策略 商业SWOT分析 商业体积较小，限制了众多大型知名企业的进驻，不利大型商业综合体的运营； 四线城市规划中高端商业定位，未来存在一线品牌商家招商的阻力； 濉溪区域高端客群有前往淮北市区消费的习惯，传统的消费模式有待打破； 消费品市场整体水平长期处于低档次、低规模、低效益的状体； 流动人口较少，居民居住相对分散； Weakness 劣势 应对策略 发挥优势规避劣势 通过前期科学的招商和业态规划，降低商家运营风险； 运用档次较高，业态齐全的产品规划，配合品牌商家入驻的利好讯息，为客户营造良好消费氛围； 商业SWOT分析 区域经济稳步增长，居民消费水平和消费档次逐步提高，有力拉动消费品市场发展； 居民收入水平和消费支出的快速上升，为中高端商业的发展提供了有力支撑； 濉溪目前市场缺少消费档次较高，业态丰富的高端商业综合体定位项目； 政府重点打造淮海路商业轴线，政策利好明显； 城市化进程较快，为商业经济的发展提供了足够的纵深腹地； Opportunity 机会 应对策略 抓住机遇消除威胁 整合优势资源，赢得消费者的感性认同与理性行动 充分挖掘地块独有的资源，塑造项目独特性 商业SWOT分析 未来区域同类规划产品较多，市场供应量加大，竞争加剧； 先期市场未有同性质产品成功运营的先例，市场预期存在一定的风险因素； 后期产品开发预期不明，不利于以整体良好的形象刺激市场； Threat 威胁 应对策略 规避劣势消除威胁 合适的开发时间进入市场，占领市场制高点； 清晰客户的需求，扩大客户面 利用多点营销战略，塑造市场地位 经过综合论证，我们最终提炼项目的商业定位如下： 宏宇·之心广场 濉溪一站式休闲娱乐购物中心 国内大型品牌大卖场，海量商品购物天堂 汇聚国内品牌美食餐饮，衣食住行全方位 体验品味休闲娱乐业态，天天上演不夜城 客群定位 通过项目前期进行的商业市场研究、周边现有商业业态及分布的调研，结合本项目的区位，道路交通、商业开发规模以及市场定位，考虑未来市场发展趋势及与周边项目竞争因素，对目标客群建议如下： 目标客群层级： 项目商圈内客户收入水平中等偏上，中等或中等偏下收入的客户也将占本项目目标市场的一大部分，同时吸引少量高收入的客户，能形成一定规模的目标客层，以支撑项目的商业体量； 从人口年龄结构上，以25-55岁人群为目标客层，该类人群在消费意愿，消费能力及消费自主性均较高。同时，该类人群也是对时尚，潮流的追逐欲望最强。 项目未来将打造濉溪核心商圈，将聚集一定中高收入群体，通过项目本身的独特性吸引其前来消费；