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2007-08-23

一、市场背景
1、经济概述
2006年北京市实现地区生产总值7720.3亿元，按可比价格计算，比上年增长12%，连续8年保持两位数增长，人均地区生产总值达到6210美元。全社会固定资产投资达到3371.5亿元，增长19.3%；社会消费品零售额3275.2亿元，增长12.8%；实际利用外商直接投资45.5亿美元，增长29.1%。

表一：北京市主要经济指标

2、北京整体商业地产市场
进入2007年北京商业地产市场将会形成商业项目集中开业的态势。由于在2008年北京房地产项目将不再允许继续施工，加上诸多项目都试图赶在奥运会之前开业以抓住奥运会带来的巨大商机，所以很多商业项目预计交付及开业时间都设定在了2007年，但从第一季度的市场来看，市场比较平静，只有位于CBD的万达新世界商场于3月23日开始试营业，为北京商铺市场增加了31,000平方米的商业面积。

截止到目前，北京优质商业地产的总供应达到了619.22万平方米。相对的总需求量为519.24万平方米，总的空置率为16.15%。具体走势图见下图：

2.1供应情况
2007第一季度北京新的商铺项目供应只有来源于CBD区域的万达广场新世界彩旋百货项目，提供商业面积31,000平方米。新增的面积与今年全年预计的供应相比非常小。同时，部分商圈的商场或进行拆除改建，或重新装修业态重组，如王府井的女子百货、西单的君太百货，使得北京商铺的存量新增十分有限。

各主要商业圈的商铺供应量，万柳和中关村地区的商业各以近70万平方米的体量处于区域商业量体的第一集团。王府井、西单、CBD和望京等商圈的体量处于第二集团，并且这几个商圈在年内还将有几个大面积的商业项目面市。见下图：

2. 2 需求情况
今年一批大型的商铺物业将陆续投入运营，加上外资零售商的持续涌入，一季度北京商铺物业市场整体需求表现继续畅旺。从业态来看，超市、百货及家居用品等对大面积物业的需求十分活跃。外资一线品牌服装、珠宝及钟表等品牌也纷纷到北京选址开店。

截止2007年一季度北京优质商铺需求量为519.24万平方米，本季度新增需求95,592平方米。由于本季度新增供应有限，而相对需求旺盛，导致整体商铺市场的空置率下降了1.29%。

2.2 租金走向
受商铺强劲需求的影响，加上一季度新增供应的有限，商铺租金的整体表现稳定。处于成熟商业区的奢侈型商场整体租金继续上扬，而中高端商场的租金保持稳定，而中低端商场的租金水平略有下滑。

从全市市场看，北京优质商场的首层平均租金水平为62.9美金/平方米/月（使用面积），相比于上个季度下降了0.5美金/平方米/月（使用面积）。示意图：

3. 市场展望
一季度北京商铺市场相对平静，但二季度的商铺新供应量将会非常大。如华贸的新光三越、美罗城，以及金融街四季商城等项目。供应的集中上市将使北京整体商业零售市场进入空前激烈竞争的状态。

奥运会的临近和北京经济的持续发展，将促使更多外资零售商进入北京市场。而内资对商铺的关注度也非常高。旺盛的需求对商铺未来的租金走向起到积极的稳定作用。

在未来新开业的项目中，大型购物中心所占的比重较大，说明以购物中心的模式进行运营在北京商业零售市场上逐渐占据了主流模式地位。在经营模式上，只租不售的形式得以进一步发展。

近年适合做大型卖场（超市、家居等）的商业项目需求量大，加之政府审批严格，导致可选择的项目将变得相对稀缺。因此，未来此类项目的租金有上涨的趋势。

4. 市场表现

2007年，很多优质商业项目将陆续开业，进入北京的零售商户可以选择的范围大大扩大。一些国际一线品牌受到公司战略的限制，通常在一个城市只能开有限的几家店，因此在项目的选择上十分谨慎，对商圈环境，项目本身的条件，业主的情况和商业管理公司的水平都要进行认真的考察，而业主给予各种优惠条件来吸引大品牌的进入。如金融街四季商城购物中心已经吸引了路易威登（Louis Vuitton），古琦（Gucci），Hugo Boss等品牌进入，分别租赁200~600平方米。还有一些零售商扩张迅速，如耐克和阿迪达斯两个品牌在短时间内在几个不同项目上开店的情况并不鲜见。将于今年开业的华贸购物中心，美罗城，西单Mall，大钟寺国际广场，圣拉娜和新三里屯项目，加上已经开业的望京嘉茂购物中心，望京国际商业中心，新中关购物中心和中关村广场购物中心等项目将改变北京原有商业相对集中的态势，金融街，中关村，望京，东四环等新商圈正在形成。

2007年，北京商业地产出现了“井喷”现象，据统计显示，2007年北京面世的商业项目27个，放量的初始值将达到237万平方米。其中体量超过10万平方米的商业有九个，面积达约162万平方米，占到了总体放量的约70%。

新项目的集中上市将使北京整体零售市场进入空前激烈的竞争状态，而新建项目主要聚集在传统商业商务中心，使得这些区域的商业供给过剩。且这些新兴商业的定位多以中高档为主，定位上的雷同将使这些区域的竞争急剧加大。

商铺租金持续上涨
伴随着商业地产供应量的加大，北京商业地产租金也持续看涨。之所以出现这种市场现象，主要原因之一是国际零售商大举进入北京市场。年内，大多数零售商都计划在北京奥运会前完成开店，这无疑成为北京整体商铺租金价格上扬的重要理由。仅在今年上半年，就频频报出CBD区域的SOHO尚都售出12万元/平方米的商铺，一天销售额突破13亿元；马连道的鼎观格调商务茶院商铺尽管售价高达3.2万元/平方米，但推出100套底层商铺仅七天就被抢购一空等案例，均成为所在区域内商铺出售最高价的典型代表。此外，靠近地铁沿线的sunny town商业街和明天第一商街，统统出现热销，而投资客包括来自山西、浙江温州等多个外省人士，不仅仅限于北京人。

商业项目竞争空前激烈
到2007年6月为止，北京已上市商业地产项目总建筑面积为110万平方米，预计全年商业地产供应总面积达到600万平方米。新项目的集中上市将使北京整体商业零售市场进入空前激烈竞争的状态。而这些项目主要集中在几个主要商业区：东部商业地产放量主要集中在朝外、燕莎、国贸等区域；西部主要集中在西单、中关村和金融街区域。

主题商业逐渐获得各方认可
随着近几年商业地产的市场供应量集中加大，导致市场供大于求，同质化竞争严重，空置率上升。在这种背景下，主题商业项目诞生了。具有主题的商业项目既细分了市场，也甄别了客户群，可以很好地将目标客户群吸引过来，成为商业项目的消费者。同时通过对产品的调整、同类商家的集中化或购物环境的营造，将很多随机性较强的购物行为转变为目的性消费，主题商业逐渐获得各方认可。据记者了解，主题商业地产在国外早已形成趋势，有别于综合性购物中心的一站式购物，前者更体现了单个项目的个性化及特殊性。在商业供应充足的市场内，稳稳抓住目标客户群。

5. 市场现象——主题细分化
奥北最大休闲娱乐中心明天蓝黛不夜城正式起航，西南三环的三环新城要推时尚淘宝街，尼奥广场宣布，将打造国内首家高端运动主题MALL……随着近几年商业地产的市场供应量集中加大，商业地产项目开始细分主题。专家认为，这种主题商业既细分了市