杭州蓝博旺不动产青岛分公司第一部分：市场研判（略）

第二部分：项目定位
本地传统百货业已处于饱和状态，依托项目地理位置结合物业硬件情况我公司决定将项目定位于偏高端市场为主，中偏低、高端市场为辅的集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的综合性商业体，主题以青春活力、儿童为主，加上大型儿童、孕婴综合卖场与项目相依托互动。

第三部分：项目的业态布局规划
一、服务类：一层（包括部分二层）
业态规划
经营业种
方案一
所占面积
所占比例
预计品牌个数

配套设施
总服务台自动柜员机服务区业态
鲜花、婚纱体验、冷热饮

二、 购物类：
三层招商范围：化妆品、时尚首饰、男鞋、女鞋、皮具、箱包、仕女装、少淑装、针织内衣、高档工艺品、数码产品
业态规划
经营业种
方案一
所占面积
所占比例
预计品牌
个数

购物
化妆品

大型孕婴用品城

时尚首饰

时尚男女童鞋

儿童文具城

儿童针织内衣

数码、工艺礼品

配套服务
美甲、美发

四层招商范围时尚少年装、少淑装、休闲装、玩具文体、配饰、男女休
闲装、运 动、户外装
业态规划
经营业种
方案一
所占
面积
所占
比例
预计品牌
个数

购物
少淑装、时尚少年装

儿童运动装

男女休闲

户外装

配饰

育教中心

配套服务
维修、织补

三、服务设施类：银行、移动或联通营业厅、美容化妆品、个性写真馆等；
美甲、化妆、鲜花礼品、互动舞台
四、餐饮类：
A：一二层互通引进品牌快餐如；德克士、过桥缘、上岛咖啡等特色中西式快餐
B：六层特色快餐主要分两部分，一部分是大排档式特色快餐（形似类似潍坊泰华城美食城），另一部分是南北特色品牌餐饮在装修及就餐环境方面有所提高
五、休闲娱乐类（五楼）：图书音像、滑冰场、健身美容美体、台球、儿童世界、等
六、各楼层品牌规划建议表：可以给招商人员在后期的谈判中，商品品牌选择上一个有效的指导，使得招商的目的性更强。

品牌规划表

品类
A类
B类

运动装
彪马、阿迪、耐克、乔丹、李宁、匡威、卡帕、锐步、美津浓 茵宝、探路者、CBA、
安踏 、361度、百事运动、康威、特步、匹克、第五街、威鹏、西部王、百世吉

休闲装
LEE、LEVI’S、真维斯、以纯、高邦、自由空间、依米奴、卡玛、美特斯邦威、班尼路、森马、唐狮、佐丹奴、增致牛仔
伊韵儿、温纯、衣之纯、潮流前线、依林鸟、森域、街头男孩、灰鼠、卡丹路、蓝天麦子、霓中依、异乡人、柏仙多格

童装童鞋
巴拉巴拉、巴布豆、加菲猫、小猪嘟嘟、ABC、芝麻开门、兔仔唛、嗒嘀嗒、贝蕾尔、兄弟猫、青蛙王子、猫和老鼠、乖乖狗
丑丑、诺比、小牛顿、派克兰帝、哥比兔、一休、小熊维尼、红黄蓝、不思议、杉杉、考拉贝贝

儿童玩具
奥特曼迪士尼、读书郎、西瓜太郎、星月、百丽威
丽婴房、芭比、好孩子、

文具
西瓜太郎、三木、齐心、
真彩、晨光、白雪、

大型母婴系列
母婴坊、妈咪宝贝、贝奇贝佳、婴贝儿、
卡其尔、亲亲宝贝

少淑装
ESPRIT、ONLY、VEROMODE、艾格、光海岸、谜底、佳人苑、研色、红袖、KAKO、天恩、阿依莲、卡佛莲、江南布衣、秋水伊人、衣香丽影、SE、NEE、浪漫一身、杰西伍、艾莲达、古川琦、播、渔、 ES、娇兰、布意坊、例外、依恋e-land、欧时力、卡秀CUSHOW、十八淑女坊、浪漫宣言、少女情怀、卡洛琳、红唇、古木夕羊
贝拉维拉、真爱永恒、影儿国际、季候风、亨奴、芭堤雅、依语、出格、丹琦、约会、欧宝、柏诗姬、达衣岩、艾哲、 爱特爱、 百图、朵以、况珈儿、Lachapelle、俪思、台绣、百芙川、汉绣阁、古布族、LJLV2、汐子美雪、伊琳、卡芙内、花讯、月亮街、美佰俪、非凡伊人、B★9JOJO、水之恋、伊黛之花、艾米拉

仕女装
轩、新丝露、应大、红人、汉绣阁、犁人坊、紫藤罗、银达、唐朝、城市俪人、万事利、可盈、声雨竹、歌力思、玖姿、威芸、天意、蓝色倾情、歌妮思、五色丝、菲依尼尼、莱姿、茗、劲草V. Grass、格子廊
英伟、致幸、伊莲凡登、水调歌头、俞兆林、娇点、维格、朝花夕拾、秀水坊、黑贝、东方雪、胖太太、恒源祥、和泰、瑞和菲玛、佐尔美、采轩、米兰登、忆羊纯、庄姿妮

第四部分：项目招商的目的与目标
一、项目招商的目的
营造诸城地区及周边的商业气氛，增强迪士尼欢乐城的辐射力及凝聚力；
通过招商的品牌导入策略，提升项目的投资价值，缩短本项目旺场所需要的时间。

通过主动导向式招商建立诸城的鲜明的形象。

通过招商形成项目的商流，最终增强投资者的投资信心；
通过招商的实施逐步建立和完善项目的经营运作体系；
二、项目招商的目标
（一）、经营期开始前的招商目标
项目招商的最主要目的是项目的招商目标以满足消费需求、重点引进本地匮乏的品牌、品类的原则, 形成项目完整的主题化形象，实现项目总体的品牌化塑造，全方位开展招商工作。通过前期市场调查的商业区商户的有关资料，不断收集周边城市的商业资源优势,在商户引进上以品味、风格、特色和档次上做文章。最终建立起项目的系统经营体系，展开项目的全面经营。

（二）、经营期间的招商目标
在经营期半年内重点对不适应的产品及品牌进行调整式招商。

第五部分
一、项目招商的机构建设
项目的招商应由专门的部门负责组织实施，招商部应与后期的经营管理相结合，人员能够在完成项目招商后转入后期的运营，这样能够有效地利用人力资源；招商人员应具有独立工作的能力，在业务上应具有谈判、财务分析、市场判断多方面的经验和能力；整个招商部的人员应具有较好的教育背景，能够代表公司的经营管理形象, 同时从事具体的招商执行工作。由青岛蓝博旺商业管理公司专人带领实施下，在项目执行过程中展开全面的招商工作；
筹备期招商部组织架构

二、项目招商培训
招商部在组建成后要根据具体招商要求对各部门人员进行针对性的培训，主要培训内容为：
（一）项目统一说辞：
1、项目的招商优势，项目规划、建筑及功能分布详细的情况；
2、项目的市场定位及功能定位；
3、项目周围商业环境及社区具体特征；
4、项目目标消费群体习性及心理特征；
5、项目招商政策及招商流程，
（二）项目招商的涉及具体内容方面：
6、项目招商的商源分析及业态特征；
7、项目招商相关策略
8、谈判的技巧培训及运用；
9、人员行为规范、工作流程、招商的基本工作方法、工作管理制度及职责
10、招商工作绩效考核
11、招商合同的洽谈与签定，
12、招商政策体系、三级谈判制度的贯彻执行；
（三）涉及招商方面的，辅助部门的配合工作实施：
团队合作及沟通，包含项目招商与基建工程、内装设计等部门接洽的流程及相关事宜；根据以上培