博多运河城案例 泰州华钜活力城商业定位报告 呈华炬集团 久（G）12087华钜001号根据华钜集团的委托，我司针对泰州华钜活力城商业项目进行业态定位诊断，第一阶段已经完成实地调研并给出市场调研报告，调研结论得到华钜集团认可，据此，进入第二阶段工作，就目标客户极其需求进行业态组合和运营改善建议，由此提供最终商业定位解决方案，本期报告将涉及目标客群及其需求，业态组合和品牌推荐，运营改善建议，效益分析以及调研附件等五项内容。报告中采用的市场信息和数据，主要源于本机构所做实地调研、访谈和各项专项调研及政府官网公布信息。 项目地处泰州海陵区人民公园西侧，海陵南路，梅兰东路交界处，地上建面30851.23㎡，地下8410.8㎡，建筑共四层，地下一层，地上三层。项目全部由开发商持有经营，已于2011年1月23日开业。 报告说明 业态定位 业态组合2 P03 P13运营管理P40 目录 效益分析P53 附录：业态定位论证P59 业态定位 Chapter 1——谁是我们的客户？客户需求什么？业态定位——调研结论 根据第一阶段上市场调研访谈，观察发现 业态：mini购物中心小而全配置 认知：消费者理解为乐购超市 矛盾 客户没有消费意愿？商家经营问题？ 是业态定位问题？ 从消费者角度、市场角度、项目条件三方面调研的结论… 消费者：有诸多需求希望得到满足 商家：人流不足商户纷纷撤离 业态定位：消费者锁定根据来访消费者调研的客群构成 开发区人员 学校师生 机关人员 周边居民 其他 47% 25% 18% 10% 3% 7万名居民 2万名办公人员 1万名师生 35万人口 不定 2公里内 2公里内 2公里内 3-13公里内 不定 关系 紧密 关系 较紧密 关系 较紧密 关系 较疏远 不定 本案辐射人群合计约10万人 活力城可辐射周边消费群构成业态定位：消费者需求 家庭型日常用品采购； 围绕孩子的消费，儿童游艺、童装、运动、早教、培训等； 餐饮需求较多，适合家人聚会、便饭类，环境有要求但追求性价比； 需求便民类、服务型业态，如美发、花店、钟表维修；面包糕点、熟食外带食品； 周末或晚间有休闲、娱乐。 城南板块 就近消费 城中板块 升级消费 约会、宴请、亲朋好友聚会； 品牌消费； 选择财富广场、坡子街、万达广场、金鹰购物中心等满足一站式消费； 本项目硬件和规模均不能满足。 居民：生活配套需求最迫切，享受性消费选择城中购物中心业态定位：消费者需求 机关办公人员：常态需求工作餐、商务宴请 消费需求 工作午餐，就近选择，快捷价廉物美，本项目完全可满足这部分需求； 商务宴请，相对地段，餐饮品牌和环境还是关键因素，本项目没有合适品牌和场地可提供； 下班顺便采买家庭用品，本项目可以满足这部分常态需求。 业态定位：消费者需求学校师生：寒暑假季节性限制，日常生活需求为主 添置日常内衣服饰，偏向价廉物美品牌和小店，更关注网购。 经常性光顾电影院，团购观影、量贩KTV； 约会、聚会或改善伙食需要，选择轻餐饮、价廉物美快餐、咖啡冰品饮品； 经常性娱乐休闲活动，如桌球、网吧等。 零售购物 餐饮娱乐 生活服务性业态 更贴近学生需要 超市采买生活用品、日化产品及食品零食。开发区: 随机性消费，更需求一站式购物中心 业态定位：消费者需求 需求特征 基本生活需求一般就地、就近解决； 周末希望进城在一站式购物中心满足吃喝玩乐购学等全方位需求； 一般双周进市中心，顺路可能选择本项目短暂停留，属吃简餐加油类需求； 这部分人群不是本项目目标客群。