佛山南海万达项目 2012年营销计划 佛山南海万达营销部 2012.8 第一篇： 市场分析 第二篇: 项目理解 第三篇： 销售计划 第四篇： 客户分析第五篇: 营销计划 第六篇: 渠道策略第七篇: 工作计划 1、经济：广东经济重镇，藏富于民 2011年佛山市常住人口723万，其中南海区常住人口259万人； 地区生产总值6580.3亿元，人均GDP91520元，城镇居民人均可支配收入30718元，与一线城市相当，居民消费意识较强； 大经济小政府，民营经济为主体，镇区经济为主体，全行业覆盖； 藏富于民，财富分散于各镇街。 启发：本案目标客户是广撒网，还是重点锁定目标区域？ 2、城市：城市升级加快，南北新城各有特点 大经济，小城市，城市规划及发展一般； 各区相对独立，禅城、南海、顺德跨区置业较少； 大佛山合并、广佛同城加快城市升级进程，佛山新城、千灯湖区域各居一方； 镇街创富，城区置业的趋势有望加强，以南海区相对明显。 佛山新城 金融新区 广佛同城桥头堡，城市配套相对成熟，南海区置业首选。 规划起点高，佛山政府关注度高，大牌开发商集中，但配套相对空白，客户以禅城、顺德为主。 启发：借助城市升级及广佛同城的热度，强化本案的区域价值、首席定位。 3、商圈：区域商圈崛起，但发展水平不高 缺乏新型的第三代商圈，缺乏超大型综合体商圈，成功的商业项目不多。 缺乏高端商圈，本地人购物仍习惯去广州、港澳。 启发：以本案为龙头的千灯湖商圈，具备做大做强做佛山第一的能力。 4、楼市：住宅限购未能放松，供大于求趋势增强 佛山楼市特点： 2011年佛山作为第一个二线城市推出限购政策，造成成交量萎缩，但价格没有明显变动。 2012年3-6月份成交量放大，但7月份成交量又成下行趋势。 以本地自主需求为主，户型以中大为主，但限购以来，成交以中小的刚需两三房居多。 跨区域置业较少，如顺德人极少到城区置业，南海人在城区置业集中在桂城。 千灯湖区域置业，以周边城区、大沥、平洲等为主，顺德人几近空白。 启发：相对商铺、SOHO等商业产品，住宅将成为本案的销售难点。 5、竞争：商业物业未来供应剧增，竞争压力大 5、竞争：商业物业未来供应剧增，竞争压力大 过去三年：商业项目不多，无大型综合体，商铺供需均不多。 明后年：供应剧增，3年年可售商业体量超过100万平，其中部分项目今年入市。 启发：务必抢占先机，先发成王。