金鹰国际花园营销计划书
连云港营销策划部 12月
项目背景 销售目标 市场研判 项目研判 客户定位 价格定位 推案策略 推广计划 营销费用
报告体系
Analyze System
项目资料背景
总体经济技术指标 总占地面积：509898㎡ 容积率：1.98 总建筑面积：1100000㎡ 建筑密度：25.2% 绿地率：30.01% 总户数：6598户 机动车位：5284位
1#地块 151套联排别墅 912套高层住宅 640套回迁安置房
2#高档住宅社区
4#地块 政府区CBD中心
5#地块 中心花园 高档住宅区
6#半山别墅
7#半山别墅
[1] 项目总平图及各组团地块示意图
项目资料背景
1#地块一标段 640套回迁安置房
二标段一期
二标段二期
项目背景 销售目标 市场研判 项目研判 客户定位 价格定位 推案策略 推广计划 营销费用
报告体系
Analyze System
10月
12月
目标：实现资金回笼1.55亿销售额，联排别墅实现均价12300元/㎡以上！
[1] 1#地块二标段一期总销售目标
销售目标
联排别墅 1#地块二标段一期推量销售面积20589平方米，房源75套，实现去化率85%。 实现资金回笼1.55亿元
[2] 1#地块二标段一期产品业态分解
销售目标
[3] 1#地块二标段一期资金回笼分解
销售目标
[4] 1#地块二标段一期销售指标分解表
销售目标
市场研判
市场大势：预计连云港市场供应量在1100万方左右，成交量预计为400万平方米左右，整体市场供销竞争压力较大

市场预估： 1、房地产政策从紧趋势逐渐显现， 年国家将继续促进楼市的平稳发展； 2、随着宏观调控的持续深入，很多一二线城市的市场需求比重大大缩减；连云港城市刚性需求经过的集中释放，相对投资行为较小的连云港市场，刚性需求规模势必还将超越； 3、刚需市场的活跃，高档物业选择空间有限，同时对价格更加敏感，成交的热度必将高涨

根据房产管理局统计数据显示，12月31日止连云港市全市房源余量为889.06万平方米，全年新增面积218万平方米，截止12月31日截至房源余量为680.06万平方米。 供应量 = 10年存量 + 11年新增量
新增供应量
市场需求量
明珠·皇冠花园，19.9万方，容积率2.3，均价6600，产品80-108两房,110-130三房
同科·汇丰国际，83.77万方，容积率2.81，多层均价6600元/平米、别墅为12600元/平米，产品：联排别墅、花园洋房、多层149-171平米、高层90平米,两房、125-140平米三房
君越财富广场，14万方，容积率3.5，均价6400，产品120-130平米三房 144平米四房
御景龙湾，58万方，容积率2.33，价格6000，产品90-110二房, 120-144三房, 145-200四房
凤凰新城，1#地块占地400余亩，项目尚在规划报批中
铂金公馆，10万方，容积率2.49，总户数589户，产品89平米二房, 120-140三房
天顺·国际花园，13万方，容积率2.49，价格6450，产品70-210平米
东瑞花园，18万方，容积率2.6，均价:联排别墅11000，产品90-108平米两房, 110～130三房, 180~210四房
平高府邸，14.6万方，容积率3.38，价格6100，产品120～140三房
香溢·江南，28万方，容积率3.11，均价6400，产品120-130平米三房 160平米四房，花园洋房
版块竞争环境
竞争格局：名盘云集，品牌开发商大量入驻
市场研判
湘江名城
同科·汇丰国际
天顺·国际花园
铂金公馆
明珠·皇冠花园
御景龙湾
香溢·江南
平高府邸
中央华府
君越财富广场
东瑞花园
本案
凤凰新城
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