房地产市场研究与产品定位报告 本报告的核心观点： 当前东山的投资环境较好，旅游市场面临着较大利好，发展旅游地产具有良好的前景； 本案可以作为马銮湾具有地标性质的社区，为提高东山的旅游配套做出贡献； 目前东山商品住宅市场面临难得的机会，应当把握机会，加快开发进度； 土地市场会随着东山大势利好逐步上涨，但是也不能忽视未来存在的一系列风险； 经过测算，本案自行开发的投资利润率在25%以上，净利润为1.4亿元； 经测算，本案整体转让每亩价格为240万元（此时受让方无利润），此时利润总额约为1.9亿，比自行开发高，但是实现难度较大。 最终结论： 自行开发和作为储备用地从财务上差别不会很大，但是风险和机会并存，最终决策取决于集团公司战略。 东山县在海西 城市结构与经济概况 区域规划及前景 小结东山县将走向何处？ 东山岛地处福建省南端，东临台湾海峡，位于厦门和汕头两大经济特区之间，受到海西经济圈和珠三角经济圈的双重辐射。 东山县：介于两大特区之间，受两大经济圈辐射，地理优势明显，目前有沈海高速对外连接，与云霄、诏安联系频繁 东山县距离各区县的直线距离： 漳州：117公里 厦门：131公里（直线） 云霄：42公里 潮州：87公里 汕头：89公里 目前东山县对外连接的主要道路是沈海高速 上海—杭州—宁波—台州—温州—宁德—福州—莆田—泉州—厦门—漳州—汕头—汕尾—深圳 常山站 本案 约25公里 沿海大通道正在加紧建设之中，届时东山县到厦门仅1.5小时，到漳州仅1小时，到汕头也仅仅1小时，城市联系迅速紧密； 本案距离动车站常山站仅仅25公里，未来利好明显； 据报告，预计2012年左右厦深高铁可建成开通。 预计2012年开通的沿海高铁将东山纳入大都市圈，未来利好明显 1 2 国家经济技术开发区 本案 1西埔镇发展时间虽短，但作为新的县政府所在地，配套发展迅速，目前已经建设成为东山县各行政机关单位的汇集地。也是“海魁”等东山龙头企业的汇集地。 2铜陵镇为东山县发祥地，老城区所在，是东山县的经济文化中心。主要产业包括旅游、水产品、船舶制造、渔业服务等。建成的重要船舶码头均位于铜陵。 东山海魁集团 两个建成镇区呈现哑铃分布——铜陵镇与西埔镇 3 4 旅游资源开发的成熟度由北向南沿海岸线递减 5 本案 3马銮湾为东山县开发最早的景区，以沙滩浴场，海滨度假为旅游特色。周期短线旅游客群一定程度促进了该区域的相对成熟，但近20年的发展未能达到比其预想更高的规模和知名度。目前该区域也成为国家帆船帆板队的训练基地。 6 4金銮湾的开发停滞多年，目前只有部分已出让未动工的荒地，仅以原生态的海鲜等吸引部分散客。仍然是个体水产养殖户集中地。 5东门屿、风动石、关帝庙等东山主要风景旅游名胜集中区，是东山县旅游经济的支柱区域。 6乌礁湾目前仍然为原始植被和黄地。政府尚没有精力和财力将开发力度转移到这一区域。 马銮湾 风动石 东门屿 乌礁湾 本案所处区域重点项目停滞或荒废，缺乏启动范例，尚未形成成熟的市场氛围 7 8 本案 7百亿新城为1994年香港太平洋企业有限公司与国内外的一些大财团和金融机构共同投资百亿人民币，计划10年内在此兴建具有高尔夫球场、海滨浴场、大型游艇、旅游俱乐部、跑马场、小型赛车场、高级酒店、豪华别墅区等10多种娱乐项目的豪华旅游都会。可是在遭遇当年房地产市场波动和工程质量等问题，该区域已经荒废多年，政府有意重新对外拍卖。 十多年前 现 状 8中信二期用地是东山县近期政府出让为数不多的千亩地块，倍受重视。其规划为类似海南博螯论坛的海峡论坛。只是迟迟未见中信的实际开发举措，目前仍然停留在方案论证阶段。中信作为政治背景很强的企业，对于该地块的开发持谨慎度势态度。 中信二期地块。。。。。。