当城市融合自然时，传统意义的豪宅都将可能黯然失色， 尤其在豪宅不断向城市边缘扩张的时代 当纽约中央公园顶级公寓以天价成交震惊世界时， 城市中心的豪宅模式已经被悄然的模仿。 然而，在深圳， 豪宅往往与郊野化的观念相连， 城市豪宅在价值定义上遭遇贬损…… ANGLE 视角 营销的意义在于——不断转换价值的视角，实现价值的最大化。 发现2012年富士投资荔香公园项目产品定位报告 上篇：项目价值体系的界定 The Value of Luxury House位于南头成熟居住区中心，城市资源丰富 项目印象 人人乐 天虹 商场 家乐福 实验小学 实验学校 协和医院 妇幼医院 中信银行 田厦 项目 文体中心 荔香 公园 南头商业城 百安居 邮政储蓄 南山政府 南山分局 活动中心 公交站地铁站公交站公交总站 步行15分钟 步行10分钟 交通通达性良好，同时规避主干道噪音干扰 与主干道快速连接 动线1：地块——南光路（南）——辅道——桃 园路。 动线2：地块——南头街（西）——南山大道。 噪音、人流干扰小 北侧成熟居住区 东侧南光路车流较少 东面市政荔香公园 东南路口车流人流均较少 南侧南头街属于辅路 项目印象 享有深圳一线品牌教育配套资源 项目印象 周边社区生活氛围浓厚，居家条件良好 项目印象 城市中央公园景观资源 昭示性、展示性：地块通过荔香公园至南海大道、桃园路之间，基本无建筑遮挡，来形象展示价值极高。沿南光、南头街两侧沿路，展示性强于周的已入住社区。 视野：地块与南海大道之间无任何建筑遮挡。 大角度的公园景观视野 项目地块 项目印象 独占性景观资源价值 城市稀缺开阔性视野 标志性昭示效果 现有的视角： 问题思考： 成熟住区新楼盘 学位房 景观房 在现有的视角下，项目价值提升的空间？ 可实现价值检验 现有视角下的项目价值检验 项目周边 项目周边同样具有实验学校小学部配套的楼盘。 项目周边目前供应全部为二手楼盘 价值检验 1 2 3 4 5 6 7 8 9 周边典型二手项目分析 悠然天地 基本指标： 项目用地面积:30000.40㎡ 建筑面积:93356m2 商业面积:2062.36m2 住宅面积:65234m2 会所面积:1600m2 幼儿园面积：2100 总户数：524户 车位:262(68) 容积率:2.43 覆盖率:17.08% 户型比例： 三级市场价格 带学位户型：21000-24000元/平米； 带学位和景观户型：22000-26000元/平米 评价： 配套在区内相对较齐，拥有社区商业、幼儿园、会所。 价值检验 明舍御园 基本指标： 项目用地面积:5000.7㎡ 建筑面积:24996m2 容积率:3.6 总户数：105户 车位:149 覆盖率: 25.1% 户型比例： 三级市场价格 带学位和景观户型：26000-2800元/平米； 评价： 依靠内部园林和观景户型成为片区内品质相对最高的楼盘。 价值检验 周边典型二手项目分析 主要置业群体动机和构成 价值检验 片区内目前置业客户主要动机为购买学位房，占70%。 另外纯粹的改善型换房约30%，主要是看重区域的生活便利性和荔香公园景观。 置业动机 片区内目前置业客户60%来自南山，30%来自福田。 客户职业不集中，包括本片区原住居民、科技园改善型换房、华侨城、福田北区的学位需求客户等。 客户组成。。。。。。