紫金悦城销售部 2016.01
紫金悦城北地块产品定位报告
目录
1.公寓类产品调研分析
3.地块整体定位
4.产品设计建议
5.产品面积配比建议
2.商业类产品调研分析
公寓类产品调研分析
鉴于北地块的整体开发方向为底部商业+商住楼，因此选择了周边同类竞品项目或具有同类产品的项目进行了走访调研，为北地块的整体开发方向提供市场依据
市场调研分析—竞品区位示意
永恒·理想世界
正商·汇都中心
新合鑫·紫荆之星
正商·佳仕阁
正商城
市场调研分析—永恒·理想世界
市场调研分析—永恒·理想世界
项目分析
环时公馆位于该项目商业配套区域内，紧邻规划中的双子写字楼以及大型综合商业，旨在与该项目自身的商业、商务功能实现互补，在为服务商场、写字楼常驻人群的同时，也通过商场、写字楼所带来的巨大人流凸显出自身投资、自住价值
优势分析： 航海路、双地铁，位置优越，坐拥多个成熟社区，配套齐全，拥有大量的辐射人群，租金收益稳健，投资潜力巨大
劣势分析： 公寓类单品面积较大，对于客户而言总价压力较为明显，当前推售产品量不多，选择余地较少
市场调研分析—正商城
市场调研分析—正商城
项目分析
该项目是周边唯一的精装修类商住型产品，但由于地处长江路与连云路交汇处，距离地铁、BRT等交通配套距离较远，区位优势不明显，加之周边多社区租金较低，因此虽然其价格仅为8000元/㎡左右，但却依旧未能取得较好的销量
优势分析： 区域内唯一的精装修公寓产品，面积区间涵盖43—65㎡，产品线比较丰富
劣势分析： 部分产品面积较大，导致总价较高，影响整体收益，位置接近南三环，交通优势不明显
市场调研分析—正商·佳仕阁
市场调研分析—正商·佳仕阁
项目分析
该项目位于管南片区核心居住区域内，区位优势明显，并率先采用了loft的产品形态设计，弥补了周边市场loft产品的空白，11000元/㎡左右的定价也基本上得到了市场的认可
优势分析： 管南核心区域，坐拥多个成熟社区，绝大多数的销售期间缺少竞品项目的竞争，属于“独门生意”的性质，同时有幸福港湾作为参照，能够为客户提供很明确的投资收益参考
劣势分析： 纯Loft的产品线限制了相当一部分的客户，与地铁站距离较远，同紫荆山沿线项目相比交通劣势非常明显
市场调研分析—新合鑫·紫荆之星
市场调研分析—新合鑫·紫荆之星
项目分析
项目位于帆布厂街与紫荆山路交汇处，区位优势非常明显，规划产品相对较为多元化，发展潜力巨大，但是因自身规划问题，与周边社区存在较大的补偿纠纷，项目进度非常缓慢
优势分析： 地铁口+陇海高架，交通优势非常明显，多元化的产品线规划，也增加了其客群覆盖的广度
劣势分析： 项目处于管南回民核心居住区内，工程面临着很大的问题，开发及销售等工作进度非常缓慢
市场调研分析—正商·汇都中心
项目分析
本项目地块位于整个片区的东南角，由于并且难以和正商·新蓝钻进行连接，遂作为一个独立的项目进行开发，并采用了较为保守的标准层+loft的产品模式，作为一个投资向的商住项目，由于位置过于偏僻，销售较为缓慢
优势分析： 同其他的竞品相比，价格最低，以38-46㎡标准层为主、loft为辅的产品设计也较能贴合市场需求
劣势分析： 项目位置过于偏僻，无论是自住还是投资，其自身优势均不明显
市场调研分析—正商·汇都中心
市场调研分析—竞品小结
1.公寓类产品整体销售情况不佳 受40年产权、单气以及商用水电收费等影响，此类产品在区域内较不受到投资者的青睐，多数项目的此类产品销售速度较为缓慢； 2.单品面积较为敏感 受此类产品租金限制，单品面积的设计不宜过大，理想世界50㎡+标间产品的滞销尤为说明此问题，多数竞品的标间产品面积区间均控制在40㎡左右； 3.销售方式较为单一 周边竞品对于此类产品均以自然销售为主，没有精装修、带租约销售的模式导入；
商住类产品发展思考： 户型种类全面、收益高、附加价值丰富的loft+标准层公寓类产品
商业类产品调研分析
福都广场
大润发
周边商业调研分析—大型综合商业
理想世界
项目周边大型综合商业包括位于紫荆山路陇海路的大润发百货（30000㎡）以及位于未来路航海路的福都广场（40000㎡），并且与我项目仅有一路之隔的永恒·理想项目也规划有近30000㎡的大型综合商业，大型综合商业总体量奖金10000㎡
周边商业调研分析—大型综合商业
福都广场 商业体量：40000㎡ 涵盖业态：超市、百货、餐饮、影院等
大润发百货 商业体量：30000㎡ 涵盖业态：大型超市、餐饮、百货等
理想世界（集中商业） 商业体量：规划中（约30000㎡） 涵盖业态：规划中
福都广场
大润发
理想世界
周边商业调研分析—大型综合商业
项目周边近100000㎡的大型商业体量，基本上能够满足整个区域的综合商业类需求； 管南区域居住人群消费能力欠佳，对于大型综合商业的需求量本身就不高，这也限制了区域综合商业的发展； 管南区域由于距离二七商圈较近，受二七商圈影响，此区域人群对于大型综合商业的需求并不是很旺盛。
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