逆势亮剑绿跃南长沙 绿地新都会写字楼产品定位方案
第一部分：写字楼市场分析
第二部分：公寓市场分析
第三部分：长沙市场loft产品分析
第四部分：园区内商务酒店、小型旅馆分析
第五部分：写字楼产品定位
写字楼市场分析1.1南区准甲级写字楼市场分析
1.2园区写字楼市场分析
南区准甲级写字楼 市场分析
园区写字楼 市场分析
长沙写字楼 市场供应
2013年随着长沙楼市综合体项目遍地开花，写字楼物业供应量也逐步走高，2013年供应量达到142.35万方，同比上扬332.2%，供求比达到了2.49%，写字楼的供应洪峰将推高空置率，未来竞争将更加激烈。区域市场方面，雨花区存量居全市首位，供求不平衡，办公市场严峻;
13年存量创新高：截至2013年11月30，全市存量高达87万㎡，去化周期为2年 雨花、开福、天心区存量最大：开福、天心的高端商办、雨花区的中端商办存量大 供过于求局面无解：随着12年、13年大批综合体土地出让，14年潜在办公供应量高达340万方，预计推出市场供应量高达150万㎡
2013年各区办公存量套数
2013年各区办公存量面积（万平方米）
图一：近一年来长沙内六区新建办公用房网签面积走势图（万平方米）
根据长沙市房地产市场预警预报动态监测系统，2014年1-6月长沙市内六区办公用房成交面积27.65万平方米，同比下降25.62%，成交2931套，同比下降26.83%，从近一年月度成交情况来看，除2013年7月成交面积超过10万平方米，其余月份均低于10万平方米，其中2014年6月成交5.89万平方米，同比下降27.92%，成交661套，同比下降28%；
2014年1-6月长沙市内六区办公用房成交面积27.65万平方米，同比下降25.62%，成交2931套，同比下降26.83%，其中2014年6月成交5.89万平方米，同比下降27.92%，成交661套，同比下降28%；
2014年1-6月，雨花区、开福区新建办公用房成交面积居前，分别为11.6万平方米、5.22万平方米，新建办公用房网签超过500套的区域有雨花区、天心区、开福区，分别为1047套、585套、550套；
2014年1-6月，雨花区、开福区新建办公用房成交面积居前，分别为11.6万平方米、5.22万平方米，从网签面积同比情况来看，除芙蓉区、雨花区同比增长外，其他区域均为同比下降，其中芙蓉区、雨花区同比分别189.86%，44.91%，开福区同比降幅最大为59.4%，新建办公用房网签超过500套的区域有雨花区、天心区、开福区，分别为1047套、585套、550套；
自去年6月以来，长沙市内六区新建办公用房成交均价都在10000元/平方米以上，2014年6月成交均价12278元/平方米；
近一年来长沙内六区新建办公用房网签均价走势图
自去年6月以来，长沙市内六区新建办公用房成交均价都在10000元/平方米以上，其中2013年9月份成交均价13243元/平方米，为近一年内最高价，2014年6月成交均价12278元/平方米；
办公产品去化来看，长沙市中小企业对小面积段产品需求旺盛，200万内成交比重最高;
小面积段、中小企业需求相对较大：150㎡以下、200万总价以内成交占比达57% 中等面积以上，各面积段及总价段成交较为均衡：200万总价以上面积段成交较为均衡
2014年开始，高端写字楼将开始集中放量，核心地段及江景资源型高端写字楼将成为推售重点
未来高端写字楼潜在供应：未来长沙高端写字楼供应量巨大，主要集中在滨江、省府及河西三大板块，潜在高端写字楼物业未来5年供应总量超过350万㎡
2012年办公供求大爆发：12年长沙正式迎来甲级办公时代，当年供应量112万㎡，成交量47万㎡ 供过于求，比值高达2：1：近5年供求关系约为2：1，办公存量巨大 均价逐年提高，年增长率约为28%：随着办公等级提升，核心地段项目入市，办公均价逐年攀升；
成交总量：2014年1-6月长沙市内六区办公用房成交面积27.65万平方米，同比下降25.62%，成交2931套，同比下降26.83%； 成交均价：长沙市内六区新建办公用房成交均价都在10000元/平方米以上，2014年6月成交均价12278元/平方米； 市场供应：随着12年、13年大批综合体土地出让，14年潜在办公供应量高达350万方，预计推出市场供应量高达150万㎡; 办公总价：中等面积以上，各面积段及总价段成交较为均衡：200万总价以上面积段成交较为均衡；
南区准甲级写字楼 市场分析
园区写字楼 市场分析
长沙写字楼 市场供应
南城写字楼市场目前成熟度较低，目前分布较零散，主要依附于省政府、韶山南路，顶级写字楼仅德思勤城市广场；
项目位置说明
德思勤城市广场
运达中央广场
顺天国际金融中心
华雅国际财富
中信城市广场
喜盈门范城
中豪城南时代
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