株洲·株宾项目 对于高端城市综合体的营销战略构想 Conception Orientation Report 序言 这是一块充满活力的土地， 是株洲人气最旺的城市核心区域 是目前为止，市中心综合地块素质最高的地段之一 即是形象工程，又是政绩工程，可带来诸多政策便利的地块 我们首先是欣喜，其次是谨慎。 面对这样一块充满神奇的地块，我们应该有一个怎样的思考？ 目录： 项目难点 地块属性 目标分析 一、核心目标与问题界定 二、市场机会分析 专题市场分析 项目机会分析 三、整体营销战略 物业功能定位 项目定位 四、整体规划布局 五、项目营销战略 核心目标与问题界定 地块属性 目标分析 项目难点 地块属性----基本参数 主要技术指标： 地块属性----地块四至 七一路 酒吧文化街 湘江 绿化匝道 居民区 项目西向隔湘江中路和沿江风光带望湘江，中间无任何建筑遮挡，具有一线江景 地块属性----地块内部 地块较为规整；内部有一定的高差； 临七一路一侧与路面基本持平，但南面与湘江一桥引桥存在一定的高差 中心商圈 成熟的核心地段---------地处中心商圈、交通发达、配套完善 地块属性----区位综合属性 地块属性----区位状况（自然资源） 本案 具有无与伦比的无敌江景资源，加上日渐稀缺的城市市中心的地段，堪称最具价值的江景物业 具备打造成高端江景住宅的无上条件 地块属性----区位状况（百货业） 中心商圈 最繁华的商业中心， 是株洲市商业氛围最浓厚、商业价值最高的城市核心商圈。 百货云集。是百货商家必争之地 株百 家润多 家乐福 南京中商 千金 KFC 桂林人 百货必争之地，具备打造高档百货的区位条件 本案 步步高 本案 项目周边酒店林立，商务氛围非常浓郁。是株洲市酒店最为集中的区域 地块属性----区位状况（酒店业） 具备建设高档酒店的区位条件 地块属性----区位状况（商务楼） 家润多广场 房地产大厦 金融 大厦 国富 中心 金帝 广场 天顺楼 银隆 大厦 医药 大厦 安装 大厦 环洲国际 地处城市最繁华的中央区， 周边写字楼林立，聚集了株洲大部分的商务楼和不同规模的公司 商务氛围浓厚，有利于形成商务楼的聚集效应，具备建设商务楼的区位条件 区位属性 核心区成熟板块 最繁华的商圈 最具价值的中心板块 地块属性综述： 1、成熟的核心地段---------地处中心商圈、交通发达、配套完善 2、具备独一无二的江景资源 3、城市最繁华的商业中心区 4、城市酒店最集中的地区 5、城市最集中的中央CBD区域 目标分析 本项目为市府重点工程，又紧邻城市最中心，既是一个形象工程又是一个改变人们生活方式，提升城市商业层次的战略性项目，是政府城市提质的排头兵。 所以我们没有退路： 首先，这是一个高端的项目 第二，这个项目一定要有地标性价值 第三，这个项目一定代表着新都市主义风范 第四，这个项目一定要具备标志与引领新生活的能力 第五，这个项目一定要具备强大的商业体系，才能符合市中心地段的地标价值要求。 这就是为什么，我们要做高端城市综合体 本项目占据了最繁华的城市中央地带，周边交通便利、商业繁荣、商务氛围浓郁，聚集了全市大部分最具影响力的中高档百货、酒店、商务楼，堪称株洲商业最聚集、价值最高、最繁华的区域，无论是高尚住宅、酒店、商务楼，集中性商业裙楼还是商业街，在本项目地块中都有非常强的适应性。 本项目的难点在于： 1、如何确立合理的盈利模式（产品组合模式）？ 2、如何分配各物业形态的规模？ 3、各物业形态和各产品类型如何进行合理规划和布局？ 项目难点。。。