深圳中原物业顾问有限公司 2月 城市综合体开发战略 ——宝城22区项目分期开发探讨 经过与发展商的深入沟通，已在项目总体定位上达成共识，但仍需基于项目旧城改造特点对整体开发战略予以定性研究，并进一步明确一期各类物业的指标分配，在分配中重点考虑地铁的规划影响以及资金快速回收等因素和要求 前言 项目整体开发战略 地缘分析 项目整体及各地块定性分析 开发谋略 形象定位 一期各类物业的指标分配 完善的城市综合体（住宅/商业/写字楼/公寓） 90/70适用整体或一期的户型配置 主要内容 第一部分：项目整体开发战略 地缘分析——位置特性 非房地产热点区域 老区商业中心一级辐射 第一批旧改核心区 占据公园稀缺资源 周边配套成熟 交通通达性高 根据新宝安的发展规划和新CBD中心区的建设要求，未来的25、26区将定位成宝安旧城的商业中心区，将出现建筑面积约为50万平米的商业建筑群；与中心区的商业中心现代化、高档化的定位有所不同，老城的商业中心更加强调大众化、生活化 地缘分析——26区旧改 依据宝安中心组团规划和新安旧城控制性详细规划，将23、25、26、27、22工业区改变为商业、居住和配套设施用地。 本案为公共设施配套完善的高尚住宅小区。规划定位以高品位的住宅和商业为主，建成交通便捷、现代商业和园林居住相得益彰的都市生活服务区。 地缘分析——规划方向 地缘分析——双地铁口（规划） 地铁5号线站 （规划） 地铁10号线站（内部消息） 本案 规划中的双地铁站点将极大的提高本项目的居住和商业价值。 因具体位置暂不确定，规划时应充分考虑适应的灵活性。 就开通的深圳地铁1号线商业而言，繁花商业中心的均试图将商业能在地下与地铁站接驳，引导人流 地缘分析——道路及公园改造（规划） 22区周边道路改造： 根据《深圳市宝安区新安旧城BA102-04片区控制性详细规划》 灵芝公园改造：（根据新宝安的发展规划和新CBD中心区的建设要求） 根据政府规划将把城堡改造成文化活动场所，并拆除靠创业路的临时建筑，建设球馆和其它健身场地。 在大门入口处左侧的山坡上，新建了一个可容纳400多人的“歌唱天地”，游人在这里可以尽情地歌唱。分布在逍遥宫附近的28台大彩电组成了一个“影视长廊”，每部电视一个频道，游人可以根据自己的兴趣选择节目。 另据悉，灵芝公园整个地下部分将改造成大型购物商业街 项目整体分析——经济指标 总占地：20.7万M2 总容积率：3.8 总建面：76万M2 其中： 商住混和建面61.6万M2 配套共建等3.03万M2 其他不确定11.37万M2 一期： 总占地：9.1万M2 总建面：34.58万M2 其中：住宅25.38万M2 商业5万M2 办公2万M2 配套1.2万M2 公建1万M2 项目分析——人流/车流 商业旺角 商业价值带 一等 住宅 景观佳 视野阔 二等 住宅 内部景观 视野开扬 三等 住宅 噪音较大 景观待改善 视野一般 商务 氛围 指数好 各区资源评判 住宅综合素质： 二期最佳 一期A+B居中 三期略差 商业商务氛围： D地块比较理想 二期原新一佳形成的氛围应重视 开发谋略——打造城市综合体 将灵芝公园作为私藏 （景观天桥连接） 教育作为卖点经营 （引入名校/与B区同期开发/教育带动社区） 以关注未来的眼光布局住宅/商业/写字楼/公寓 （打造城市综合体，尽量用项目整体90/70指标规划1期住宅） 强化社区的整合性 （各期之间的融合/各地块开发的配合） 项目整体布局建议 人行主入口 车行主入口 景观天桥 集中式商业，2层，共6000M2 集中式商业，2层，共2万M2 上盖创业型写字楼1栋2.2万M2左右 概念性酒店式公寓1栋1.9万M2左右 特色精品公园一街 单间100M2左右单层6米高街铺，共6000M2 双层街铺，共5000M2 社区商业街，单间60M2左右单层6米高街铺，共2000M2 一期另余约4000M2商铺， 建议入沿创业路地下一层 成双面街与双地铁站接驳， 提升整体商业价值 其余部分为高尚舒适性住宅 关于三期和新圳河 因开发周期较晚，尚有很多未确定指标等因素，建议发展方向，为纯粹的高尚住宅区，尽量少配置商业，以提升住宅价值及前两期商业价值 新圳河的改建，如加盖或仅为清理整治，对项目整体价值的提升影响较大。确定时间约晚，价值提升约小，即仅能对后售的单位价格提升有帮助，不能追溯既往。 建议尽量超“凯旋城”的方向加盖改建 西岸唯一76万㎡公园大城 西岸： 因创业路地段优势融合项目入西岸视野，提升区域认同。 唯一76万㎡： 强调规模优势及唯一，为生活提供“无所不能”！ 公园： 是稀缺资源放大化，也是打造公园般社区的蓝图描绘。 大城 气势磅礴之城邦，来则震撼！ 项目物业定位 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看