2014年营销策略报告
金地·湖城艺境
Gemdale Corporation
目录contents
二、2014年目标塑造及核心问题
一、2014年市场分析与研判
三、针对洋房产品的策略与战术
四、针对公寓产品的策略与战术
第一章
Chapter 1st
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基于市场分析的2014年趋势研判宏观经济及政策环境南京市整体市场情况市场总结及走势预判
中国经济——今年上半年我国经济连续两个季度放缓，上半年GDP增长7.5%，在一系列稳增长政策作用下，三季度各项经济指标明显好转，经济企稳回升，增速达到了7.7%，预计2014年经济维稳为主
2009年1月-2013年11月全国GDP,CPI及PMI增速走势
数据来源：国家统计局
受国内外环境深刻变化的影响，今年上半年我国经济连续两个季度放缓，上半年GDP增长7.5%。在一系列稳增长政策作用下，三季度各项经济指标明显好转，经济企稳回升，GDP增长7.7%左右，比二季度加快约0.2个百分点，预计2014年经济维稳为主
2012年1月-2013年10月房地产投资及与固投占比
随着“微刺激”政策的显效和出口的恢复性增长，三季度以来投资出现加快迹象，楼市火爆推动了房地产投资额持续上涨
经济环境
南京经济——与一线城市相比，南京经济存在较大差距，同时自2010年后，经济增速逐年放缓，房地产投资方面，今年下半年房地产投资额逐月下降趋势明显
总体经济：与各一线城市比较，从GDP来看，南京的经济水平存在一定差距。 房地产投资：2013年上半年南京房地产投资维持在高位，从8月开始，房地产投资额逐步下滑，其所占固投比例也随之下滑
2013年1月-2013年11月南京房地产投资及与固投占比
数据来源：南京统计局
经济环境
2013年的政策调控是在2011年限购限贷政策下的延伸与深化，新一届政府采取有区别的对待首套房和投资性购房调控方式，确定了本年度调控的整体基调
国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，简称“国五条”:
政策回顾
国五条 2月20日
中央政策
地方政策
国五条细则 3月1日
地方国五条政策密集出台 3月底
南京 宁八条 4月19日
李克强新政 6月19日
十八届三中全会 10月29日
南京 公积金新政 9月27日
深圳 深八条 10月11日
上海 沪七条 11月8日
广州 穗六条 11月18日
李克强：加快建立不动产登记职责 11月20日
武汉 汉七条 11月22日
南京 宁八条 11月25日
住建部叫停小产权房 11月22日
北京 京七条 10月23日
过去
现在
大学生落户南京： ①需购买60平方米及以上的房子； ②工作单位接收户口；
大学生落户南京： 自2014年开始，不论就业与否，不论原籍，凡从南京高校毕业的本科生或本科以上学历应届毕业生都能无条件获得南京户口
为吸引人才留宁，在宁高校应届毕业生可无条件落户南京，降低了大学生置业门槛，同时大量留宁工作的大学生结婚、生子产生的刚性需求自然增加，为房地产市场带来充足的客源
政策初衷：南京市2013年毕业大学生人数在25万左右，留宁就业人数大约在7万人左右，大部分大学生还是流向了外地，此次户籍制度改革取消了在宁高校应届毕业生的落户限制，不论就业与否，不论原籍，凡从南京高校毕业的本科生或本科以上学历应届毕业生都能无条件获得南京户口，是为鼓励更多大学生留在南京工作、创业，主要是为了吸引人才，改善就业人口结构
南京户籍制度改革：
转变
对房地产市场影响：此次户籍制度改革吸引了更多在宁高校毕业生留宁发展，但集体户口暂不能解决孩子的落户、教育等问题，因此留宁大学生结婚、生子产生的购房刚性需求自然增加，同时拥有南京市户籍降低了大学生的置业门槛，为房地产市场带来充足的刚需客户
新政动态宏观经济及政策环境南京市整体市场情况市场总结及走势预判
南京土地市场年供销维持在400万方，2013年1-11月已成交土地396万方，土地出让金额734亿元，成交土地溢价率大幅提高；随着主城价格高企，土地稀缺，成交地块加速外扩，同时伴随着城市近郊地价全面上涨，城市核心地段一地难求
铁心桥
城市边缘区域重点地块盘点
富力G45
正荣G39
正荣G40
金地G25
中天城投G51
保利G87
新城G86
中海G04
中海G03
中粮G34
莱蒙G46
土地市场 发展趋势
[年度热点地块] 全市各区域土地市场百花齐放，品企争地轮番上演，地王记录在13年里频频刷新，众实力房企争相进驻
九龙湖地王 新城G86：6888元/㎡
2013.1.24
2013.7.17
2013.3.14
奥南地王 五矿G05：10721元/㎡
奥南地王 奥体建设G09：11124元/㎡
2013.4.2
2013.6.19
仙林湖地王 金地G25：7863元/㎡
江宁上坊地王 中粮G34：7338元/㎡
2013.6.27
2013.6.27
迈皋桥地王 昆仑沃华G33：9014元/㎡
浦口地王 福建正荣G39：7973元/㎡
2013.7.17
江心洲地王 升龙G42：12084元/㎡
2013.8.21
板桥地王 富力G45：5459元/㎡
2013.8.21
小行地王 金浦G44：10109元/㎡
2013.8.21
仙林地王 中天城投G51：10259元/㎡
2013.9.18
迈皋桥地王 中电G53：15420元/㎡
2013.10.16
河西地王 福建正荣G63：13419元/㎡
2013.10.23
江宁地王 红太阳G70：8326元/㎡
2013.10.31
河西地王 金隅G75：16979元/㎡
2013.11.22
仙林地王 昆仑沃华G76：14212元/㎡
2013.12.4
小行地王 恒大G79：14033元/㎡
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