UniquePartner&CustomerSkills 关于河西《2007G13地块》产品开发的思考 谨呈： 金地房地产开发有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归南京优派克思地产整合平台所有，未南京优派克思地产整合平台书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 本次汇报的思路 开发背景 项目核心问题确定 项目发展方向 地块解析及市场背景 客户目标 项目产品组合建议 本项目位于规划中的云锦路东面，属于南湖和奥体商圈的辐射的范围 占地面积：8.9万㎡，容积率1.7； 土地价格：8.4亿元，楼面地价5530元/平米； 用地性质：商住办公二类居住用地； 交付条件：拆成自然平整 基本指标 基本概况 城市副中 心区域 半径2.5km 南湖区 半径2km 云锦路 本项目 金地集团作为上市公司在南京的第一个项目，品牌和利润均需考虑 本项目作为金地集团在南京的首个房地产项目，项目的楼面地价成本较高，前期的市场环境研究及产品规划设计工作均需与专业公司合作 开发背景 本次汇报的思路 开发背景 项目核心问题确定 项目发展方向 地块解析及市场背景 客户目标 项目产品项目产品组合建议建议 规避资源匮乏的风险，树立金地集团的品牌形象，实现成本利润率25%以上 我们以金地集团的目标为基本出发点，同时结合项目地块的基地条件 客户目标 充分考虑项目的品牌营销因素； 用能实现最大利润的方式操作，成本利润率期望不低于25% 金地集团 项目地块内可直接利用的自然资源不多； 地块的现状道路系统差； 周边的区域形象较差，不具备历史资源的沉淀 基地条件 本次汇报的思路 开发背景 项目核心问题确定 项目发展方向 地块解析及市场背景 客户目标 项目产品组合建议 项目核心问题界定：——怎么做才能低风险快速实现收益？ 怎样在树立品牌的同时实现25%以上利润的产品组合，并做到最大利润？ 问题1 我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向 住宅产品如何组合？商业、办公应该如何配比？ 怎样能够迅速树立品牌，实现低风险快速操作 问题2 本次汇报的思路 开发背景 项目核心问题确定 项目发展方向 地块解析及市场背景 客户目标 项目产品组合建议 地块解析 城市背景 房地产市场 地块解析及市场背景 地块解析 城市背景 房地产市场 地块四至：周边现状路网不发达，临街面偏离主干道，主要临街面道路还处于规划拆迁中 地块北面为旧有的商品房和部分安置房，靠集庆门大街为公交公司的临时停车站； 地块西边为城市规划的云锦路，预期这一规划道路的西面大量平房将被拆除，其地块将挂牌出让，届时本项目与江东中路的地铁2号线站点仅500米左右； 地块南面为将要拆迁的市医药中等专业学校； 地块东面有一名为新禧家园的老小区，湖西街对面为南湖小区； 地块的现状交通存在不便，只能从东面的靠湖西街的一天小巷进入，且周边居住小区多数为90年代以前和待拆迁的平房，市场形象不佳 地块解析 云锦路 本项目 北面 南面 东面 西面 本项目地块的经济指标决定项目的开发成本较高，楼地面价格高达5530元/平米 地块解析 地块周边现状——商业氛围不浓厚，属于典型的城郊结合部商业，公共配套情况一般 商业：项目西面沿江东路集中了五洲、金盛、石林、金陵四大装饰城，距离奥体商业中心2.5公里 市场：项目地块西北面和东南面均有一华润苏果，项目北面集庆门大街和东面湖西街沿街分别为汽修五金类和社区类商业 公共配套：地块东面600米左右的省第二中医院； 政府机关：南面800米左右为河西建设指挥部； 交通：公交线路集中在集庆门大街，有68/78路的终点站，还有80/81/83/103/57/82等，规划建设中的地铁2号线将是本项目的最大利好； 其他：邮政储蓄所、银行 地块解析 本项目 本项目地块价值较板块内现有高端项目不具备明显优势 地块价值 与全市典型高端项目相比，本地块价值仅优于天正湖滨，与天弘山庄项目地块价值相当 地块价值 总结：本项目属于城市新中心辐射的中等规模综合性项目，临近南湖片区不利于打造高端项目 地块解析 地块解析及市场背景 地块解析 城市背景 房地产市场 以南京为中心构造的一个长江中下游的大都市圈，可望集中7710万的总人口，南京远景城镇人口按1000万人预留，都市发展区内适宜进行相对集中的城市建设用地在700平方公里左右，南京将成为都市圈内的核心城市 范围：总面积为2947平方公里，占市域总面积的45%。至珠三角至闽三角至上海至徐州至武汉至京津唐至胶东南京市 空间结构：“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市发展区空间格局”。 经济核心发展城市，承载了长三角经济辐射中部区域的核心地位。 “一小时经济圈”辐射城市：扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖等 城市规划背景 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看