2016年武汉房地产市场回顾与2017年展望 1 本报告数据来自于中国指数研究院华中分院，如有疑问，请咨询027－82226216 目录 一、政策篇 .. 2 二、土地篇 .. 8 三、住宅市场篇 .... 13 四、分物业市场篇 . 21 五、板块篇26 六、排行榜篇 ........ 28 七、市场展望篇 .... 35 研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统 数据支持：CREIS中指数据，fdc.fang 研究执行：中国指数研究院华中分院 中国指数研究院华中分院 中国房地产指数系统 邮 箱：zhangwei@fang 2016年武汉房地产市场回顾与2017年展望2017年1月 2009年9月 2016年武汉房地产市场回顾与2017年展望本报告数据来自于中国指数研究院华中分院，如有疑问，请咨询027－82226216 一、政策篇 1、 政策环境：政策环境由松趋紧，因城施策严控市场风险 2016年，房地产市场呈现新局面，政策环境也呈现新的变化。两会提出因城施策去 库存，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。中央层面，年末中央多 次表态抑制资产泡沫防范金融风险。地方层面，地方调控经历了从宽松到热点城市持续收 紧的过程：一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码， 遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需 两端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，1亿非户籍人口在城市落户方 案、产权保护意见等一系列规范性文件落地，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行， 住房租赁市场顶层设计出台，住房制度建设逐步完善，为房地产平稳健康发展构建良好的 环境 1.1中央坚持因城施策，保障市场平稳发展 两会明确深入推进新型城镇化，房地产定调因城施策去库存，保障市场平稳发展。3 月两会政府工作报告强调要在适度扩大总需求的同时，突出抓好供给侧结构性改革，提出 要以满足新市民需求为出发点，为“新市民”更好融入“新城镇”创造条件，并明确今年深入推 进新型城镇化的三项重点工作：加快农业转移人口市民化、推进城镇保障性安居工程建设 和房地产市场平稳健康发展、加强城市规划建设管理 中央经济工作会议强调房屋居住属性，加快制度建设促进市场平稳发展。12月14日 至16日，中央经济工作会议在北京举行，部署2017年经济工作，提出要坚持稳中求进工 作总基调，坚持以推进供给侧结构性改革为主线，促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定 房地产方面，强调要促进房地产市场平稳健康发展，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒 的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适 应市场规律的基础性制度和长效机制 1.2地方政策分化明显，热点城市调控升级 热点城市多轮调控逐步升级，限购限贷不断加码。2016年初，地方积极出台各类措 施推动库存去化，随着近两年房地产去库存工作的稳步推进，不同城市市场表现分化加剧， 热点城市受前期政策利好、自身需求以及外来资金推动影响，市场持续回升，房价地价上 涨较快。为控制房价涨幅，稳定市场预期，一线城市率先出台调控收紧措施，3月沪深限 购加码，5月北京通州商住限购，且调控收紧趋势逐步向热点二三线城市蔓延，苏州、南 2016年武汉房地产市场回顾与2017年展望 3 本报告数据来自于中国指数研究院华中分院，如有疑问，请咨询027－82226216 京等地通过限价、限贷、加强监管等措施稳楼市；十一前后，22个城市城密集出台新一轮 调控政策，通过提高购房门槛、调整贷款首付比例等加码调控遏制投资投机性需求。嘉兴、 怀来等一线城市周边三四线城市也加入限购行列。中央经济工作会议提出坚持“房子是用来 住的、不是用来炒的”定位后，各地也积极响应，继续升级调控，抑制房地产泡沫。郑州出 台《关于进一步加强房地产调控工作的通知》升级现有限购政策，将180平方米(含)以上 住房(包括新建商品住房和存量住房)纳入限购范围；武汉扩大住房限购区域范围；北京市 委十一届十二次全会也强调要严格落实中央关于调控房价的部署和要求，坚决保持房价平 稳 图：2016年地方政策变化 3-9月10-12月 宽松 逐步收紧 央行降准，丌“限购”城 市，商贷首付比例下调、 非一线城市房地产交易环 节契税、营业税调整； 地方集中出台去库存措施 上海、深圳限购限贷升级 热点二线城市开始收紧，合肥限 贷、廊坊限购，南京、苏州、厦 门、天津、杭州限购限贷，其它 多数城市以加强市场监管为主 十一前后，22个城市集中出 台限购限贷收紧的调控政策， 其后部分城市继续加码，三 四线城市嘉兴及下辖嘉善县、 张家口怀来县首次限购 1-2月 集中收紧 资料来源：中国指数研究院综合整理 供需两端同步调节稳楼市。据统计，2016年共有25个地级市和多个县级市出台了房地 产调整收紧政策。各地调控措施涉及限购、限贷、限价、增加供给、监管等多个层面。从需 求端来看，通过限购抑制非理性购房需求、通过限贷制约部分非刚需群体的资金来源。从供 应端来看，通过增加土地及住房供应缓解供需矛盾、通过调节土地出让方式来控制地价过快 上涨。从监管层面来看，通过加强房地产开发企业资金来源审查、商品房预售监管等，规范 房地产市场秩序。总体来看，各地因城施策、分类调控，在注重抑制投资投机的同时仍保持 了对合理消费需求的支持，且地方调控呈现递进式的多轮逐步升级，部分城市出台加强监管、 限地价房价等收紧政策后，市场表现未见明显变化，继而出台更加严厉的限购限贷政策，个 别城市甚至出台多轮限贷政策，不断提高首付比例，遏制投资投机性需求 三四线城市库存压力依然严峻，去库存促消费政策范围不断扩大。2016年全国大部分 省市开始落实去库存措施，通过调节供需两端改善市场环境，供应端实施差别化的供地政策、 优化供应规模和结构、推进货币化安置、推动房地产功能转型等措施；需求端通过加大信贷 财税优惠力度、鼓励农民工购房等措施进行刺激 部分库存压力较大省市去库存政策进一步升级。部分省市结合当地库存实际，出台多轮 去库存措施。辽宁已于2015年先后出台《关于支持居民自住和改善性住房需求的通知》等 3个文件21条政策措施，今年2月，辽宁结合去库存压力较大的实际，又出台《关于化解 2016年武汉房地产市场回顾与2017年展望本报告数据来自于中国指数研究院华中分院，如有疑问，请咨询027－82226216 房地产库存的若干意见》，9月提出要进一步深化住房制度改革，培育发展住房租赁市场，通 过完善长效机制建设有序消化市场库存 1.3金融财税政策差异化调整，制度改革持续推进 今年以来，央行综合运用多种货币政策工具，保持流动性水平合理充裕，实现货币信 贷及社会融资规模合理增长。在灵活运用传统货币政策工具的同时，不断创新和完善调控 思路和方式，包括建立公开市场每日操作常态化机制，以每日一次的频率稳定开展7 天期 逆回购操作，重启14天期、28天期逆回购，进一步提高流动性管理的精细化程度；每月 进行常备借贷便利（SLF）、中期借贷便利（MLF）、抵押补充贷款（PSL）等工具的运用， 以配合逆回购进行流动性管理，提供不同期限流动性。金融财税改革持续推进，营改增细 则落地并进入实施阶段。中央多次发文表示严控房地产金融业务，加大房地产金融监管及 审查力度 1.4深化住房制度改革，健全住房供应体系 十三五规划出台，明确建全住房供应体系。3月17日，《国民经济和社会发展第十三 个五年规划纲要》全文正式发布，提出构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多 层次需求的住房供应体系，优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所 居 住房租赁市场顶层设计出台，住房制度建设逐步完善。6月3日，《国务院办公厅关 于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》正式出台，对加快培育和发展租赁市场有了 更具体的规范，推动住房租赁市场更规模化、集约化、专业化，住房租赁市场发展将迎来 新阶段 中介市场指导意见出台，多角度规范中介市场秩序。8月16日，住房城乡建设部、 国家发改委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会等七部门联合印 发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，针对当前中介市场乱象制定了严 格的规范措施，包括规范中介服务行为、完善行业管理制度、加强中介市场监管等 1.5户籍、土地等房地产长效机制加快完善 户籍制度改革持续推进，中央支持农业转移人口市民化。相关配套政策体系逐步健全 10月11日，国务院发布了《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，明确“十三五”时期主 要目标，城乡区域间户籍迁移壁垒加速破除，配套政策体系进一步健全，户籍人口城镇化 率年均提高1个百分点以上，年均转户1300万人以上。到2020年，全国户籍人口城镇化 率提高到45%，各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比2013年缩小2个百 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看