南京万达华府 销售诊断、后期营销策略与执行方案 谨呈：南京万达股份有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。市场现状 万达华府和同类楼盘销售情况统计问题突出 我们看到 1、 大部分楼盘月销售少于30套。 2、以上楼盘半年销售量占总体量不到10％。占上市量31％。 3、万达华府半年多销售36套 问题一：整个区域市场销售不好 问题二：万达华府相对同类楼盘销售不好开发商困惑 解决核心问题 市场将会怎样？ 项目的问题在哪里？ 未来应该怎么做？ 具体难题 是不是暂时不动，等一等行情？ 是不是要降价才能拉动销售？ 二期是不是如期启动？ 包装是不是要整改？ 。。。第一章：系统解决方案思考路径图 ——重要的事河西市场是否有问题 等待还是行动？河西房地产供求失衡比例全市最高 按照2－5月的销售速度，南京市待售面积需要消化7个月，河西需要10个月，而奥体板块需要13个月。 项目目标区域供求失衡大于其它板块价格起步就直逼城东 河西目前成交单位多为低价单位，实际项目均价更高。 开发商预期高，万达华府前期价格预期为6500元/平米 城中 8000 城东南 5000 河西 5500 城东 6000 江宁 4000 城北4000 江北 3000 城南 4500政府主导是河西放量大、价格高的直接原因 观点一：高价导致升值空间提前透支，客户购买力下降，客户流失到其它板块和观望。 观点二：河西市场发展对政府行为非常依赖目标区域成交下降，消费者持币待购 单位：万平米 问题：整体销售率不到30%，在传统的销售旺季， 5月份销售速度明显下滑观望一：南京市民对河西政府是否有财力继续投入普遍持观望态度 河西建设需要政府投入300亿，目前已经投入100亿，但后续政府财力是否充足，南京市民都普遍质疑 长期动力（南京城区扩张） 政府动力 （十运会） 后续政府动力缺乏 十运会 后续政府动力 后续政府动力持续 动力 时间 发展 动力 发展动 力分解 未知观望二：消费者对河西价格预跌 1、国家宏观调控调控房价，南京是中央台曝光城市 2、河西CBD商务区没有实际产业支持，如果作为居住区域，在配套没有形成的情况下，起步价格高 3、河西供大于求，已经有开发商降价。中海低价开盘，拉德芳斯一口价促销等开发商困惑：紧箍咒越念越紧 压力一：资金缺口，等不了了 压力二：融资成本，越等成本越大 压力三：快成现楼了，还没卖多少 压力四：后期推出量大，竞争持续存在 压力五：有人协议拿地，成本更低值得等待吗？ 速谋出路？ 成交萎缩 新需求产生？ 竞争减弱？ 目前现状短期内河西市场不会产生新的置业需求，未来仍以周边需求为主 规划推动期 周边需求推动期 内部产业推动期 成熟期 我们所处 的阶段 以政府规划为核心推动力 吸引看好市场预期的首批客户 以周边地区刚性需求为核心推动力 吸引周边地区以自住为目的的客户置业 纳入全市价格体系 区域内部形成产业，以产业支撑为核心推动力 内部产业人群形成主要客户群 新兴市场成长周期图 CBD核心区内原规划的商务功能现多表现为住宅功能，写字楼少、机关单位少、公寓多，因此短期内不会产生产业需求支撑未来竞争更加激烈 ——待上市量大 目前每月成交量 3.8万平米 已上市量71万 待上市量240万 大量待开发地块待开发土地 由奥体板块向南向北延伸 奥体板块与龙江板块之间还将有大量待开发土地 已开发地块 待开发地块等待，没有出路 只有解冻现有的刚性市场 然而他们在持币待购。。 20 刚性市场解读：：后土地增加幅度明显高于市场吸纳量的增长 南京列年商品房供需情况 21 刚性市场解读：供与需的不平衡导致河西销售量的系统性萎缩——与上海市场的发展趋同（详见附件1） 河西、全市5——7月周成交情况对比 值得提醒的是短期内中海及万科引起的市场热点并不能代表市场后期的压力减小，客户接受新的价格体系后，将进入新一轮的比较和观望，理性的供需不平衡必将导致市场的调整 22 供需及市场结果表明：南京房价进入调整周期、短期不会反弹 23 市场胶着状态下：价格是最快的突破方向 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看