文本描述
个案研究: 案例选取标准:
物业类型为小高层或高层
销售价格约为南京市场平均价格的2-3倍 明发·滨江新城 仁恒·江湾城 世茂·外滩新城 明发·滨江新城 仁恒·江湾城 2007年-长江路9号 2005年-世茂外滩新城 2006年-天正湖滨花园 世茂·外滩新城 2008年-金鼎湾国际 2009年-仁恒江湾城 南京平层豪宅主流户型面积发展史 备注:以上年份为项目首次入市时间 96㎡的一房户型 184㎡的三房户型 2005年典型楼盘 2006年典型楼盘 2007年典型楼盘 B2-156㎡ 独立衣帽间 主卧带大露台 次卧带独立衣帽间 主次卧共享大露台 B5-171㎡ 93㎡二房二厅一卫 137㎡三房二厅二卫 2008年典型楼盘 一期 2009年典型楼盘 南京平层豪宅主力产品面积段逐步放大,从最早的130-140平米三房,增长为180-220平米的三房、四房
户均面积从最早的30平米,增长为50-60平米
城市豪宅从早期注重产品,逐步发展为产品和软服务并重 关注当下及未来竞争,方能知己知彼出奇制胜! 河西城市豪宅群
——项目不容忽视的竞争力量 2010年城市豪宅供应主力军,河西高端公寓板块形象得到客户的广泛认可,是项目入市时需重点考虑的竞争板块 09年河西板块整体涨幅超过100%
其中多数高端楼盘集中在奥体新城
河西新城的成熟、高端楼盘的引领以及高端居住氛围的形成
河西的高端公寓成为仅次城中豪宅的价值高地 2010年,河西高端楼盘集中发力,总量达100万平米以上;
地产大鳄+地王成本+高端产品定位
2010年河西城市豪宅奏响南京城市豪宅的号角! 河西典型高端公寓项目产品分析案例一朗诗国际主力面积段100-110平米两房;130平米三房;200平米四房 河西典型高端公寓项目产品分析案例三仁恒国际公寓主力面积段100平米一房;149平米两房;200平米三房 河西典型高端公寓项目产品分析案例二星雨华府主力面积段98平米两房144平米三房 河西典型高端公寓项目产品分析案例四保利金沙江东街地块主力面积段125平米三房138平米三房180平米四房 河西典型高端公寓项目产品分析案例二金地名京主力面积段143平米三房156平米复式四房200平米五房 河西板块高端公寓房均面积30-50平米,面积空间尺度大,侧重舒适度,主要有:
90-100平米两房
130-140平米三房
160-180平米四房
200平米四房或者五房
其中顶级城市豪宅房均面积40-50平米,主力户型以140-150平米三房以及150-220平米之间四房、五房为主
少量的现金流产品+主力的利润最大化产品,是河西城市豪宅主要的产品策略,这种产品组合能够在淡市中承受风险 紫金山别墅
——我们的直接竞争对手 紫园联排以300平米、400平米两种面积段为主(600万以及800万两个总价段);公寓以130平米三房、180平米三房两种面积段为主(250万及330万两个总价段) 面积的增加,不是房间数的增加,而是房均面积的增加,意味着奢适度的提升,,目的在于精准产品定位,细分客户,从而兼顾现金流和利润最大化! 钟鼎山庄叠加别墅220-300平米(预计总价550-750万之间);花园洋房以140平米三房、170平米四房两种面积段为主(250万及300万两个总价段) 低密度产品线
联排面积段300-400平米,总价段600-800万
叠加别墅200-300平米,总价段500-700万
公寓产品线
户型区间集中在140-150平米三房,以及180平米三房、四房两大主力户型,总价段300-400万
总价段400-600万是市场总价段的一个缺口
片区公寓产品定位较低,缺少城市豪宅级公寓
我们可成为紫金山唯一的城市豪宅,“不是别墅,更胜别墅”,同时我们比别墅有更高的性价比 小桃园城市豪宅群
——我们需眼观全城,寻找突破点 锋尚国际公寓主力产品190平米两房、三房200平米两房(总价600万) 天正桃源面积段140-400平米预计单价30000元/平米 小桃园的典型豪宅锋尚国际公寓,户型尺度放大50-60平米,户型集中在190-200平米的两房和三房
新出现的城市豪宅面积区间放大至400平米,户型区间在140-400平米之间 城中典型城市豪宅客户访谈
1、金鼎湾国际
2、锋尚国际公寓
3、典型客户访谈 典型成交客户写真描摹: 客户背景:冯女士,40岁左右,本地人,在舜天做外贸工作,老公为银行高管。
有一个女儿在上初中,家庭实力应该在300万左右。
置业经历:初次改善需求,原一家三口住在天府花园120㎡左右的三房,现购置金
鼎湾136㎡的三房。
主要吸引点:地段、纯居住小区的环境和品质、身份标签进入圈层
客户语录:
我和老公都在这附近上班,小孩也在上学,这么多年住在市区里习惯了,这里
生活交通什么的都比较方便,我老公在银行上班,他和我的朋友圈子都在这里,他
很多银行同事也买在这里,这里的居住环境更好,更华丽,进入的门槛也比较高,
和有钱人住一起也算一种身份的象征吧。
本来根据经济状况想买个2房的,方便以后居住,可两房本来就不多,夹在中间
通风不太好,又考虑到小孩,最后一咬牙把以前的房子卖了,在金鼎湾买了套136
㎡的3房 主流客群一:改善居住需求、身份标签 高端豪宅客户界定——金鼎湾国际迷恋城市便捷/高品质生活/注重城市资源体验和身份标签的改善型客户群 1 。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看