巢湖市庐江县文明南路地块定位及物业发展建议
日期：4月23日
邦士中国思考模型——
【项目市场机会研究】
【项目价值及问题点界定】
【项目发展战略】
【项目定位】
【项目物业发展建议】
【项目营销推广策略】
知己知彼，百战不殆
【项目价值及问题点界定】
用客观的眼光定义自身和目标
PART 1——
[城市属性]
庐江地处安徽省中部，江淮之间、巢湖南岸，为新兴的工矿城市，皖中地区旅游、山水宜居城市，省级历史文化名城
近期重点向东、向西发展，建设适度向南部和北部发展
【安徽省庐江县地理位置】
城市成熟区
新兴的工矿城市：庐江县矿藏种类多、储量大、品位高，有地下“聚宝盘”之称，庐江将承托南部的矿产资源，在我国当前资源相对紧缺的形势下，利用当前长三角地区产业转移的契机，较为快速地建立庐南重化支柱产业； 皖中地区旅游、山水宜居城市：庐江的汤池温泉、以及有“江北小九华”美称的冶父山在皖中地区独具特色，具有较为突出的旅游优势，北部沿巢湖地区与合肥、巢湖形成一体化的滨湖旅游风光带； 省级历史文化名城：庐江历史悠久，源远流长，具有较为浓郁的佛教文化资源；
[区域属性]
城南区非城市主流发展方向，定位为居住、商贸、文化、旅游休闲等职能区，与城市核心商圈仅一路之隔，受核心商圈辐射明显，为区域快速发展奠定基础，区域目前处于发展初期
【庐江城南区规划图】
【庐江各区的分布图】
【区域功能定位】 城南区建设用地规模711.67公顷，居住人口规模约8.98万人，主要承担居住、商贸文化、旅游休闲等职能，以居住功能为主，重点打造沿县河的商贸、文化功能。 虽然城南区为发展初期，但区域商圈与城市核心商圈仅一路之隔，区域受城市核心商圈的辐射明显，快速带动区域发展，有利提升区域认知度。 区域紧邻黄坡湖，奠定了区域旅游休闲属性
老城
城东
城南
城西
城 南
主要承担居住、行政办公、文化、商贸服务职能
主要承担居住、商贸、文化、旅游休闲等职能
主要承担居住、行政办公、教育、体育等职能
主要承担先进制造业、高新技术产业等产业职能，作为远期产业提升区
城市核心商业圈
[项目区位属性]
本案地块位于城南区商业核心区范围内，为城南区未来中央生活区，项目紧邻城市商业核心区，受核心商圈辐射较为明显，但居住氛围有待提升
本案地块紧邻城南区核心商圈中心内，西邻文明南路，城市核心主干道，项目所处区域为核心居住地段，未来城市核心居住中心； 项目紧邻老城核心商圈，地段价值认知度高 目前区域仍处在发展初期，居住氛围有待提升；
商业核心
项目地块
[基地属性]
本案地块北邻县公安局、庐江四中以及县医院等事业单位，教育资源强，交通通达性较好，但可利用的景观资源缺乏，西、南侧都于待开发土地，近身性配套缺乏
地块交通可达性强； 紧邻县四中，教育资源强，有利提升项目认知度； 北邻县公安局及县医院等事业单位，项目客户来源有一定支撑点 无强势的景观资源，地块四至配套缺乏；
[用地属性]
地块指标显示项目有打造庐江县第一大盘的空间，及塑造坡地建筑的可能，项目内部有少量小型池塘，方便项目打造水景观体系及减少项目开挖成本
本项目的使命——安全、利润、品牌或更多……
项目界定：城南中央生活区，城市第一教育大盘坡地建筑复合型项目。 在高地价，高成本前提下，物业合理组合，有利规避开发成本及市场风险的影响

那么，基于项目使命和项目属性界定， 我们必须跳出现有的竞争，建立高占位标杆标识，实现形象一跃
[目标界定]
对高占位标杆形象的理解：
标杆
如何选择？
价格标杆 景观标杆 户型面积 配套标杆
品质感 热销，形成口碑 高性价比 高形象
思考：本案欲打造成标杆性项目，发力方向在哪里？
[目标界定]
[目标界定]
——本案欲打造成标杆性项目，不应仅仅独辟蹊径走精品化路线，我们必须拥有“鱼”与“熊掌”都兼得地雄心壮志
[目标界定]
通过项目解析，得出本项目面临的核心问题
项目界定
在高土地成本下，项目开发周期内保持较好的现金流，实现利润最大化，降低市场风险 树立标杆形象，树立“鱼”与“熊掌”都可兼得雄心壮志
城南中央生活区，城市第一教育大盘坡地建筑复合型项目
+
核心问题
Q1
如何通过准确的战略定位和合理的发展模式打造项目的核心竞争力，跳出现有竞争，从而确立项目高占位的标杆形象，形成形象上飞跃？
Q2
在高土地成本前期下，何种物业组合有利规避开发成本及市场风险的影响？
项目目标
[目标界定]
基于项目价值及项目面对的核心问题，
对于市场我们的“突围”的方向在那？
带着思考，放置现实而“凭栏赏月”
【本案市场机会研究】
PART 2——
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