孝感宏星（鸿星）投资发展有限公司 孝感城市综合体项目定位及物业发展建议 终稿  版权声明： 1 1 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。  报告目录 项目属性及核心问题判定 1 项目价值挖掘及整体定位 2 项目商业定位 3 项目住宅定位 4 开发节奏及分期 5 物业发展建议及启动区策略 6 项目经济测算 7 2  1 项目属性及核心问题判定 项目属性及核心问题判定 项目价值挖掘及整体定位 项目商业定位 项目住宅定位 开发节奏及分期 物业发展建议及启动区策略 项目经济测算 3 项目属性判定：三线城市、政务新区、中高容积率、大商业指标城市综合体项目 区域属性： GDP1105.16亿，综合竞争力在省 孝感属三线城市， 内排名前六位，房地产业活跃度不高； 三线城市 主导产业：汽车机电、盐磷化工、纺织服装、食品医药、金属 制品五大支柱产业。 政务新区 项目地处孝感东城生活区核心区，毗邻市政府，是城市发展新 区核心区域。 本体属性： 中大规模 占地面积21万方，建筑面积约65.4万方，容积率3.0 ； 强势湖景资源  中高容积率综合体 商业体量26万方，占比达到40%。 4 项目优势1：位置好，占据城市未来发展重点区域的核 心位置 配套推进进度 区域内规划21家行政单位，3年内完成搬迁，目前已有18家动工； 教育配套建设正在重新选址中； 医疗配套已逐步建成（一医院、东南医院） 5 项目优势2：品牌强，红星美凯龙进驻，成为项目独战 群雄的王牌  红星的进驻   代表着什么？ 为项目会带来什么？ 6 项目发展面临问题1：商业指标大，三四线城市综合体 项目操作难度大 26万方商业指标 12万方自持商业 都市综合体的开发，在其开发、经营 大规模 商业持有 和管理的运作过程中，需要企业有雄 厚的房地产资金实力和强大的资源整 合能力。 如：中信集团之于中信地铁商城； 华润集团之于华润中心城； 星河集团之于COCOPARK、星河大厦； 卓越之于卓越大厦； 资本运作和资源整合的模式是否成功，  京基之于蔡屋围金融“华尔街”； 将成为整个项目成败的关键。