报告逻辑 Part 1 项目地块角色研判 Part 2 宏观背景探析 Part 3 房地产市场解析 Part 4 项目定位与产品规划建议 Part 5 价格初算与经济测算 Part 1 项目地块角色研判 ——项目属性 ——区位属性 ——资源属性 ——周边情况 项目属性界定：城市发展进程中潜力区域的中小规模住宅 目前项目急需解决的问题： 在周边配套，交通动线不利的情况下，如何打破客户“心理距离物理距离”的置业习惯？ ——市场定位、项目定位 地块容积率选择跨度较大，采用怎样的产品策略吸引客户投资置业？ ——客户定位、产品定位 项目的投资前景及盈利空间如何？ ——价格定位，经济测算 城市现状 人口组成及比重 ——外来人口比重高，房地产投资有一定热度 少数民族人口占总人口的46.1%。其中：傣族、景颇族最多，其次为德昂族，阿昌族 瑞丽本地居民消费能力不强； 少数民族占有相当比例，某些消费受到民族习惯制约； 外来从事贸易类行业的群体消费能力较强，通常购置住宅及商业物业； 缅甸华侨、中缅双重国籍身份居民进入瑞丽置业，以保持资金稳固性。 经济发展 ——第三产业占比较大，商贸业发达，是西南最具发展潜力地区之一 从一、二、三产业增加值比例来看，瑞丽一直以第三产业为主，第一产业相对偏低。 商贸业较发达，且以个体工商户为主。 口岸进出口贸易总额占全省对缅贸易的60%以上，占全国对缅贸易的30%左右； 经瑞丽进出口的商品达2000多种，进口货物80%销往云南省外，出口商品的80%来自云南省外，约50%的出口商品通过缅甸转销到印度、孟加拉国等国家和地区。 瑞丽市场需求特征 高端客户 低端客户 中高端客户 中端客户 ——收入增长迅速，高端消费力强，投资需求潜力大 人均可支配收入保持较高增长速度，2010年达到14627元，五年来人均消费支出平均增长率达到10%以上。民间资本充裕，投资需求潜力强大。 瑞丽商贸业发达、个体老板多，高端消费力强，中产阶层和白领阶层相对较少，居民消费两端走，呈哑铃状。 经济发展 近年来瑞丽全市GDP持续稳定快速增长，根据人均GDP和GDP与房地产发展的关系模型来看，瑞丽房地产发展步入了快速发展期。 ——经济发展推动房地产业快速发展 经济发展 ——旅游产业带动经济增长 旅游业 瑞丽是滇西南旅游重镇，近两年旅游人口数量都超过120万人次。 瑞丽旅游旺季集中在中缅胞波狂欢节、泼水节、目瑙纵歌节三大节日当中。 产业发展 多核心发展是城市发展的重要过程，是向城市群发展的重要过渡 05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，老城区城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能 多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展 第一阶段：单核心扩张 第二阶段：多核化发展 第三阶段：都市群形成 主城 核心 核心 核心 核心 瑞丽、芒市、腾冲“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成 城市发展模型 在多核发展下会形成的六种新城模式 宏观背景小结 瑞丽与缅甸接壤，地理位置优势突出，是中国通向东南亚重要门户； 瑞丽全市GDP持续稳定快速增长瑞丽房地产发展步入了快速发展期； 商贸业发达，拥有雄厚的经济实力，高端消费力强，投资需求潜力大； 玉石红木业旅游资源带来了大量的外来人口，外来人口房产置业需求旺盛； 重大利好政策以及交通网络线路的逐步完善大大加速了瑞丽城市发展，发展前景良好。 …… 经济基础好、发展势头强、前景规划好 宏观背景：一个有底气，有底蕴的发展中城市； 发展机遇：未来的高尚住宅区 思考2：能否从市场发展找机会点？ Part 3 房地产市场解析 ——房地产整体市场研究 ——住宅市场研究 ——商住市场研究 ——商业市场研究 ——市场研究总结与启示 从主推土地、简易房和沿街商住楼等“信息产品”的地产中介公司贴出的信息显示，在麓川路一块6亩的土地，标价在每亩250万元；姐岗南路附近一块3.3亩的土地，每亩售价在150万元，与之前相比价格出现上涨。 地价上涨，土地增值潜力大 土地市场 瑞丽市房地产市场的快速发展加大了对土地市场的需求量 房地产 经济增长 地价基数长期较低，地价总体水平在云南省处于一个较低的位置，即增幅有所扩大 地价基数 近几年瑞丽市国民经济和社会发展呈增长的态势，一定程度上也对地价的涨幅产生了作用。 城市发展 45% 15% 5% 35% 城市配套越完善，生活便利性越强，土地增值越高 瑞丽市基准地价表单位：元/平方米 房地产市场概况 土地市场 从城市用地结构来看，未来居住用地供应量有限，随着外来开发商的纷纷涌入，土地争夺愈演愈烈， 用地将出现紧张趋势，地价上涨成为必然。 房地产市场概况 房地产市场概况 近期拟出让地块基本情况 2011年瑞丽市未来挂牌出让的商业用地约有7万方，住宅用地约14万方，划拨住宅用地共5万方；致使未来将有较大体量房源入市。 整体供应 房地产市场概况 未来竞争 目前瑞丽市开发房地产的企业有十多家，近期将开盘的体量约达到30万平方米. 香港雅居乐地产控股有限公司副总裁黄奉潮签订了《云南省德宏州瑞丽市雅居乐旅游度假项目合作开发框架协议》。 未来供应量的增加，以及各知名开发商的涌入，造成一定竞争压力