1 东莞中环石龙西湖项目定位及物业发展建议 东莞德思勤房地产投资顾问有限公司 DONGGUAN TASKIN REAL ESTATE INVESTMENT&CONSULATING CO.,LTD. 2 本报告需要解决的问题 问题一： 商业和住宅的开发方向解决之道？ 问题二： 项目整体定位？ 问题三： 新政下的市场问题如何应对？ 项目整体发展战略： 3 报告结论—1 开发方向建议 方向一、地标式酒店服务公寓(一期)江景高层大社区(二期)专业市场(三期) 方向二、地标式酒店服务公寓(一期) 专业市场(二期)江景高层大社区(三期) 4 报告结论—2 项目定位 莞北*房地产价值综合体（REVE）样板 包含酒店式服务公寓、高层江景住宅、专业市场三大价值核心的 5 报告结论—3 新政应对 1. 启动区以小户型开道，规避新政影响，迅速回笼资金; 2. 以户型创新来适应新政对户型的影响； 3. 控制产品适销性和资金回笼速度，适应开发节奏； 4. 培养中长线投资客户的投资欲望。 6 报告结构 1 目标梳理 7 地块状态 占地面积：8.7万M2；容积率：3.6；建筑面积: 31万M2 由7块地组成，地形北高南低 地块目前仍为工业厂房，且部分小厂仍处于生产状态 8 项目四至 项目北为江南西路及沿江绿化带，跨过东江，对面为老城区。 项目东为咏高制衣和部分农民房，龙田西路与江南西路连接项目与西湖商圈。 项目以南与农民房和厂房相持相依，前面为莞龙大道。 项目西为部分农民房和厂房，广深铁路从西侧经过。 9 项目定性 东江区域标志性大盘 综合功能社区，收益和功能不统一 开发周期较长，资金链要求较高 复杂程度和操盘要求高 启动区需要资金回收和建立品牌荣誉的速度快 10 目标分析 在现有市场条件下可实现利润的最大化 保证销售旺盛，控制开发节奏 建立中环在地产界品牌开发商的地位 11 报告结构 1 目标梳理 2 机会和威胁 12 政府规划 石龙规划成为东莞市东北部重要的中心城镇，珠三角水铁联运中心之一，以高新技术产业为支柱、第三产业发达、环境优美的现代化滨江城镇。13 项目所在地 项目所在地根据组团功能结构，西湖区建设用地面积3.1平方公里，规划人口3.28万人，分为综合功能区和高新产业园区，特色----以高新技术园区和批发为主的大商业区为依托。 14 交通改善 轻轨 南岸三桥 项目所在地 15 商圈带动 16 同类产品竞争 沿江江景物业的开发 项目所在地 17 新政影响 A、 90平方米以下住房须占开发项目总面积七成以上。 B、土地闲置2年将被收回使用权。对开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。C、购房不足5年转让须交营业税。 18 SWOT分析 19 发展策略 优势和机会发挥策略： 1. 规划中充分利用江景资源，创造项目本身景观资源； 2. 利用交通改善和轻轨规划，提升住宅价值，结合商业氛围和规划 深化商业价值。 劣势和威胁规避策略： 1.以交通组织、建筑规划、环境营造规避地块劣势和周边环境影响； 2.以产品创新来增加项目优势，规避新政影响； 3.结合丰富的营销手法辅助控制开发成本和节奏。。。。。。。