版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 谨呈：烟台南山置业有限公司 〔2005〕-GW-39 烟台南山置业世贸中心项目3号地块的整体定位与物业发展建议报告 2005-08-24报告结构 会展中心 写字楼 科技馆 商业转化 酒店定位 功能设施 总体定位 物业建议 商业 总体定位 物业建议 星级酒店 限制条件 会议、商业、等配套功能的互融关系 新城市中心发展模式 客户目标及问题界定 案例借鉴 3号地发展战略与定位项目目标及要求项目背景----南山集团通过为烟台市政府修建投资10亿元的会展中心置换总面积约1000亩的四块地 南山集团为政府修建3号地上的会展中心（投资10亿元）和2.3亿元地价款，以置换1、2、3、4块地 1、2、3、4号总占地面积约1000亩，建筑面积约110万平米 地块出让条件 项目开发前提 3号地必须建成会展、星级酒店和超高层写字楼三大物业类型 3号地承担置换其他地块的功能，收益要靠1、2、4号地来完成 3号地受益主体为政府和南山集团 政府以追求社会效益、追求新区形象为主要收益形式，而南山集团希望在满足政府收益前提下，尽可能获取经济效益 3号地承担的是政府、南山集团2个受益主体的不同收益要求 各地块指标南山集团目标----通过现有4地块启动烟台市“新城市中心区计划”，3号地成为核心功能 客户目标 开发限制条件 规避风险，以现金流为导向，销售型物业现金流为主，利润其次 1号地块在06年春节前回现2个亿，1号地项目整体回现18个亿 通过对四块地运作，把体育公园周边区域带动起来 3号地成为新城市中心的核心功能 南山集团4块地以“新城市中心”的名义进行开发 3号地块的会展馆在06年9月投入使用 1号地06年5月销售，写字楼06年8月计划销售 会展所有权归政府，经营收益由南山集团与政府共同分配 写字楼和酒店所有权、经营权均归南山集团所有，其中酒店以经营为主，写字楼以销售为主