谨呈：中海地产
中海闸北项目前期定位探讨
世联地产
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品牌理解 企业占位决定项目占位 区域拓荒者、区域领导者
占位下的现状梳理 现状支撑力不足，占位达成存在问题
问题相关的机会搜寻 宏观大势、区域规划、品牌影响、本体素质给到项目解决问题的机会
项目实现占位的途径探讨
项目的营销思考 项目品牌与中海品牌的互动 精展示、强推广、重推售
综合体三类物业价值关系解读； 基于综合体价值关系、市场、客户、限制条件等的定位探讨——国际品质住宅、北上海城市级商业中心、类甲级精品商务楼 项目整体定位：内环内20万国际复合领地 项目开发模式探讨
项目整体思路
品牌的思考： 中海意味着什么？
意味着占位于——城市主流豪宅缔造者
海华花园
海悦花园
翡翠湖岸
中海瀛台
阳光棕榈园
香蜜湖一号
大山地
中海名城
中海国际社区
中海国际社区
中海华庭
半岛华府
湖滨一号
御湖熙岸
星湖国际
中海康城
中海名都
品牌的思考： 中海意味着什么？
意味着占位于——区域价值的引领者、开拓者
以超越市场价格的姿态入市；建立区域领导者形象； 最大程度实现项目、品牌的价值； 带动区域价值的提升；
中海闸北项目
中海 —— 以区域领导者的姿态，以领先的高端产品，树立城市主流豪宅缔造者形象
企业占位决定项目占位
区域拓荒者
区域领导者
PART-1
占位之下，不得不说的现状
项目现状 板块现状 区域现状 客户现状 写字楼现状 商业现状大体量，高容积率，综合体项目
项目现状：大体量综合性旧改项目
地处内环线以内，新客站北广场的东侧，项目周边多为老公房和拆迁房，流动人口和经营菜场的小商贩多，环境杂乱

长兴路
太阳山路
交通路
永兴路
永兴路
长兴路
太阳山路
大统路
长兴路
太阳山路
交通路
永兴路
永兴路
长兴路
太阳山路
大统路
大统路地道
永兴路
火车站北广场与南广场相比较开发较晚，周边环境较差，长途客运总站的开通使得北广场流动人口增多。大统路、交通路、太阳山路一带多为棚户区，至今尚未拆迁，在此居住的多为老上海人和经营小本生意的小商贩，永兴路沿路随意经营水产、蔬菜，无人管理，环境较脏乱，人员嘈杂。棚户聚居区域，环境杂乱
项目现状：大体量综合性旧改项目
区位
内环内。项目地处闸北区火车站北广场，传统概念中的“下只角”，棚户区居多，环境脏乱差

项目现状总结
项目
市中心、大体量、城市综合体。内环内，新客站北广场以东，占地20万方，集商业、办公、住宅一体。交通枢纽区域，人流量大且杂乱
板块现状：落后旧城
核心交通枢纽：火车站、长途客运站、地铁1、3、4号线、南北高架入口、数条公交线路，日可输送旅客超3万人次，年发送量800万人次以上，相当于搬动半个上海

上海火车站
南北高架入口
长途客运总站
轻轨三号线
地铁一号线
数条公交线路周边以基础配套为主，商务氛围不浓厚
板块现状：落后旧城
非办公聚集区域，商务楼数量稀少且成散状分布，商业跑量为主，基础社区配套或沿街商业为主，业态凌乱，发展层级低
区域内无大规模的社区，以10年以上房龄的老公房居多，居住环境较差，社区感未形成。区域内高档楼盘以精文城上城为代表。旧房居多，新项目规模较小
板块现状：落后旧城周边住宅品质差异大，以老公房为主
板块现状：落后旧城
周边无在售项目 二手房价格跨度较大 12000—18000元/㎡
二手门店
三兴小区
中兴财富
北方佳苑
房龄15年左右，朝向略差售价在11000元/㎡左右，朝向稍好售价15000元/㎡左右，面积在60—120㎡左右
酒店式公寓，04年开始销售，全部售完，多为小白领购买，现二手房售价18000元/㎡左右，50—90平米，现租赁情况良好
04年9月开始销售，现全部售完，100—150平米，现二手房售价16000元/㎡左右，多为投资客
挂牌物业多为周边老公房，房龄大部分在15年左右，且价格区间跨度较大
交通
城际交通枢纽。火车站、长途客运总站、轨道1、3、4号线、南北高架、内环高架路，多方位立体交通

配套
基础配套为主，商务氛围不浓。以沿街商业为主，业态凌乱层级低

板块现状总结
周边
品质差异大，老公房为主。二手房价格跨度区间大，市场上无大规模新项目在售。
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