第一季度房地产政策综合分析
第一章 国家宏观调控政策 3
1．1两会与温家宝政府工作报告对房地产业相关政策及其影响 3
1．1．1 18亿亩地红线 3
1．1．2限制别墅类地产，推高高档住房房价 3
1．1．4曾培炎副总理强调政府调控新思路是增加房地产供给 4
第二章 土地房屋交易政策 6
2．1物权法住宅建设用地70年期满后自动续期给置业者吃定心丸 6
2．1．1物权法对房地产业的正面影响 6
2．1．2物权法会提高土地一级开发成本 7
第三章 行业税收政策 8
3．1物业税 8
3．2国家将从严征收城镇土地使用税 8
3．2．1严征土地使用税是今年政府落实宏观调控的重要举措 8
3．2．2不会对房价产生根本性的影响 9
3．2．3在一定程度上遏制开发商捂地囤地 9
3．2．4外资企业也被纳入征税范围但影响不大 10
第四章 行业的投融资政策 11
4．1银行收紧房贷防范风险 11
4．2加息表明中国经济增长强劲，对房地产业影响尚小 11
4．3住房公积金贷款利率上调0.18个百分点 12
4．4住房公积金提高缴交率5％ 13
4．6社科院报告称中等收入者买房负担进入警戒线 14
第五章 国家对房地产行业其它方面的指导性文件和政策 16
5．1自建房 16
5．2经济适用房政策，建设规模的评估 16
5．3国土部今年不会出台更强硬土地政策 17
5．4今年底我国可全面建立土地出让金制度 17
第六章 环保节能指导性政策 18
6．1政府将节能型指标列为投资项目审批硬性指标 18
第七章 新年实施的一系列土地调控新政简析 19
7．1新的用地审批要求、目标责任考核体系 19
7．1．1新版限制禁止用地项目目录发布 19
7．1．2新《土地利用年度计划管理办法》实施 20
7．1．3土地审批新政明松暗紧、责任到省 20
7．2切断地方政府用地扩张的经济动因 21
7．3加大监督检查力度，严肃追究土地违法法律责任 22
第八章 房价上扬因素分析 25
8．1“稳定”房价、“调控”房价的话外音 25
8．2房子不是简单的消费品 25
8.3综合力量推动房价上涨 26
8．4供不应求导致房价上升 28
第九章 目标房地产市场地方性法规 30
9.1天津出台土地管理条例禁城镇居民购宅基地 30
9.2天津滨海新区住房信贷银行已得到建设部支持 30
第十章 全国房屋的价格的变化 31
10.1 2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3% 31
10.1．1房价新年普涨开局 31
10．1．2二手房交易价格涨幅略低于新建商品房 31
10．1．3非住宅商品房销售价格同比上涨4.2% 32
10．2北京今年建设用地审批113宗 住宅用地仅占17% 33
第十一章 行业龙头企业动态 34
11．1摩根士丹利投资13亿开发上海卢湾项目 34
11．2万科加速度爆发 34
11．2．1万科销售收入超过200亿，奠定住宅行业龙头地位 34
11．2．2万科3.93亿受让剩余20%的浙江南都股权 34
11．2．3万科十亿元收购杭州富春股权包 35
11．2．4万科加速度发展，变革管理方式，爆发式成长 36
11．3中海动态 37
11．3．1中国海外集团集团与香港理工大学签订战略合作框架协议 37
11．3．2中海地产收购物管公司 38
11．3．3中海发展启动在上海市70万平方米的商住项目 38
11．3．4中海重庆布局 39
11．3．5中海占领长春南部新城 39
11．3．6中国海外发展今年拟斥资70亿元人民币增购土地 40
结论 41
1.经济稳定增长 41
2.房地产投资水平稳步提高 41
3.房价继续上扬，调控将成为房地产业常态 41
4.聚焦都市圈仍是龙头房地产企业战略 41
5.小户型时代信号强烈 41
6.住宅产业化元年 42
第一章 国家宏观调控政策
1．1两会与温家宝政府工作报告对房地产业相关政策及其影响
1．1．1 18亿亩地红线
温家宝在政府工作报告中说，一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。根据国土资源部数据，全国耕地资源仅18.31亿亩。中央与地方政府都会加强土地管理，划拨一亩耕地，必然要再开发一亩耕地，土地供应总量增长空间极其有限。土地供给是有限的，在不改变供给的条件下，土地的价格由需求决定，房地产需求不断攀高，地价、房价双双飙升。节约用地，保住耕地总量不变，需求增加，会不断拉高房价。土地供给是构成房价的主力因素，中国土地资源的稀缺、城市化扩张都对土地供给提出了更多的需求，政府期望增加供给来平抑房价过快的增长势头，将遇到比较大的挑战。已经划定的开发区、工业园区，因为土地限制供应具备了稀缺价值。开发商取得土地，除了招拍挂之外，寻求与土地持有方的合作发展规模将会有一定的增长

1．1．2限制别墅类地产，推高高档住房房价
温家宝说，坚决控制建设占地规模，加强耕地特别是基本农田保护，禁止擅自将农用地转为建设用地。认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定，特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。别墅类地产因限制土地供应，新增供应稀缺，形成供应量相对减少，继续推高别墅价值

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