政策研究报告
2011年第3期
总第23期 2011年5月6日
万达集团商业地产
借助城市综合体的发展，万达的相关产业得到大发展。五星级酒店通过综合体投资来分摊成本，使酒店投资现金流得到平衡，为酒店业的大发展奠定基础，万达集团也因此成为中国五星级酒店投资规模最大的企业；万达院线三年内从全国第37名跃升到了全国第一，到2010年成为亚洲排名第一的院线；2007年成立的万千百货，到2010年开业店达26家，成为中国一流的百货；2010年，万达集团又开始旅游度假区的大规模投资，使其成为万达重要的产业；到2012年，万达集团资产预计将超过1500亿元，年销售额1200亿元，开业万达广场80个，成为世界级的企业集团。万达集团能把商业地产、住宅房地产、万达商业、百货连锁、电影院线五个支柱产业的品牌发展战略统筹考虑，形成联动——万达的成功主要是商业模式的成功
大连万达集团股份有限公司（以下简称“万达集团”）创立于1988年，经过二十余年的发展，已形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假五大产业，企业资产1400亿元，年销售额800亿元，年纳税95亿元。截止2010年底，万达集团已在全国开业33个万达广场、15家五星级酒店、600块电影银幕、26家万千百货连锁百货店、30家大歌星量贩KTV
从 2008 年开始，万达集团每年都有 5-8 个万达广场开业，以及3-5个五星级酒店开业；万达集团2010年全年实现开业15个万达广场、7家五星级酒店、200块电影银幕、15家百货店、15家量贩KTV；2011年万达集团将加快扩张速度，计划建18个万达广场和15家五星级酒店。到2012年，企业资产预计将超过1500亿元，年销售额1200亿元，开业万达广场80个，成为世界级的企业集团
一、发展历程与企业定位
万达集团二十余年的发展过程中，自 2000 年开始由住宅向商业地产转型，定位于成为百年企业，在短短数年时间内，已发展为内地最大的商业不动产运营商。这其中也经历了数次的波折与调整，如：2003 年开业的产品和商业模式遭遇考验、2004 年资金紧张的收缩与调整、2008年金融危机的冲击等。目前企业整体发展态势良好，在资金、商品、商业模式、企业管理等方面，均展现出较强的竞争力与前景
二、万达商业地产调整之路
万达商业地产经历挫折和波动的调整之路，恰恰是万达增强在商业地产领域竞争能力的过程。早前销售模式和“订单地产”初始状态在进入实际经营过程后显露出的弊端，促使万达地产在商业模式上重新定位，以及加强商业资源的整合能力
1、“订单模式”的初始状态
订单商业模式起源于长春万达广场。这个项目和沃尔玛的合同，光租金就整整谈了六个多月。长春项目仅是个单店，每个综合购物中心差不多有6-8 个主力店，如果照这样谈合同，可能一个项目一年时间就过去了，这就制约企业快速发展的速度。于是万达跟所有跨国企业建议把中国的城市划定为两个等级，北京、上海、广州、深圳等城市为第一等，剩下都算第二等。一等多少租金，二等多少租金事先规定好，这样合同洽谈的时间大大减少
2、万达“订单模式”初期遭遇的局限
自 2001 年涉足商业地产开始，万达的商业地产一直处于第一代店模式的阶段——通过将主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，再通过高价出售底铺盈利
自 2002 年长春万达商业广场开工以来，万达第一代和第二代 11个项目已对外销售，涉及业主超过 2000人。万达第一批6个项目（长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京）都是“商业广场”的形式，出售物业部分以单店为主；
开业后的一段时间，万达商业广场售出商铺的经营状况并不理想。造成小商户压力的原。