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最新房地产政策分析报告中原18PPT

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文本描述
2010年最新政策分析 上海中原项目部 ShangHai.05.2010 政策的本源和发展历程 Part C.1 长期以来中国经济发展一直奉行计划经济与市场经济的“双轨制”,市场经济只能在计划经济允许的区域存在 中国政策的双轨制特性 在中国,由于社会主义体制的特殊性,长期以来国家发展一直奉行计划经济与市场经济的“双轨制”,市场经济只能在计划经济允许的区域存在,其根源在于中国的发展,是一种帕累托式的渐进式改进,是一种力求全民得益的理想发展模式,这就意味着中国任何市场的调节无法由价值规律自发完成,而必须顾及社会各个层面的既得利益。所以,中国各种产业政策历来具有计划与市场的双重性质,在研究时不能只单单研究市场需要,而需要按照帕累托最优原理对执政者(政府)心理加以充分揣摩与研究。政策调控水平不断提高,控制风险能力不断加强,与中国宏观经济环境发展密不可分。 中国政策的发展历程 1998-2000年:房地产市场形成期 2001-2002年:房地产市场推动期 2003-2004年:土地资源调整利用期 2005-2006年:房地产投机炒做严厉整治期 2007-2008年:房地产市场全面调控期 2009-2010年:房地产行业专项调控期 从以上年度政策分析中可以看到,1998-2010年政府的调控手段经历了一个从摸索到熟练的过程;调控力度经历了推动市场、温和调控、严厉调控、精确调控的过程;调控重点经历了形成市场、推动市场、土地管理、打击泡沫、全面调控、差异调控的过程。 宏观经济环境影响分析 Part C.2 迫于各种因素推动,2010年全国房地产价格上涨驱动力巨大。同时,一季度经济的超预期增长和步入正常增长环境的实体经济为政策的出台奠定了基础 2010年一季度,GDP同比增长11.9%,比上年同期加快5.7个百分点, 增速达近四年来的最高。 2010年一季度,CPI同比上涨2.2%,达到自08年以来的高峰, 同时PPI同比上涨5.2%, 连续9个月上涨。 截止2010年3月底,全国主要重点城市(10个)商品房可售量按09年月平均销售来算的话仅供销售6个月。 2010年一季度宏观经济环境 虽然房地产市场遭受调控,但经济增长仍保持良好的预期,有利于保障购房者收入,稳定消费信心。通胀和升值压力推高资产价格进一步上升,迫使政府密切关注房价,紧缩信贷, 5-6月可能加息。 2010年宏观经济环境预测GDP增长——仍必须依靠以房地产为主的固定资产投资拉动,全年预期9-10%。CPI走势——二季度可能攀升至约4%的水平,促使信贷进一步紧缩,5-6月可能加息。 PPI走势——继续高企,增加房产开发成本,加剧房价上涨压力。汇率走势——二季度开始采取温和渐进方式升值,但幅度有限。 宏观政策环境影响分析 Part C.3 年末犹豫不绝,4月坚决强硬 政策起源 事实上, 此次房地产政策的调控力度,由年初的犹豫不决,到当前的坚决强硬,并未出乎我们的预料。 我们认为,此次强力调控政策的连续出台,实际反映了以国务院为主体的中央政府,已对保持高速经济增长,同时控制房地产泡沫的理想愿景基本放弃。 尽管我们也看到,从2010年房地产行业对宏观经济的重要性来看,政府极不愿意让房地产行业陷入低迷。但在1-4月的全国各地房价过快上涨与通胀预期的双重压力下,基于日本房产泡沫崩溃的前车之鉴,已明显使政府心态由年初的焦虑,转化为了对经济崩溃的恐惧,没有了选择余地,只能在经济短期放缓与可能倒退10-20年中,做出“两害相权取其轻”的选择。。。。。。。