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房地产作为国家的支柱产业之一，关乎国计民生，已远远超越单纯的经济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能，如果完全放开房地产市场，任凭其“市场化调节”、自由发展，房地产必将给社会带来一系列灾难性后果。因此，在中国目前，宏观调控不仅必要而且是必须的
近年来对我国房地产业宏观调控政策的讨论始终围绕“房价涨跌”这个问题展开。因为房地产价格是广大市民关注的焦点，不仅牵着人们的钱袋子，也左右着人们购房置业的积极性。房价持续上升，百姓望房兴叹。稳定房价，解决买房难、买房贵的问题，是广大群众的强烈呼声，也是让全体人民共享改革发展成果、促进社会和谐的迫切需要
如何控制房价过快上涨，让更多人买得起房，目前已列入各级政府工作议程
第二部分、历年来宏观调控政策回顾与展望
1998年 住房分配货币化——标志着房地产业全面开始市场化
2000年 规范房地产市场
2001年 刺激消费，繁荣房地产市场
……
2003年 4月，121文件第二套住房提高首付比例——拉响宏观调控警报；
7月，开始集中整顿土地市场
831大限，加强经济适用房的管理、加强房地产贷款监管、银行首次加息等政策先后出台——标志着宏观调调控开始
3月 房贷优惠政策取消——调控涉及消费层面
3月 房地产税改革深入——调控触及交易环节
3月 国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条）
5月 七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条）
5月 《关于加强房地产税收管理的通知》——从税收入手整顿房地产市场
9月 银监会212号文件——收紧房地产信托
10月 国税总局重申二手房交纳个税
4月 房贷利率再次上调——调控卷土重来
5月 国六条出台——新一轮调控大幕开启
5月 国务院出台限制套型90/70政策——从供应环节改善房地产供求关系
5月 国税总局出台二手房营业税政策——开始着手整顿二手房市场
7月 未取得预售许可证不得发布预售广告——规范房地产期房预售制度
7月 建设部出台171号“外资限炒令”——打击房地产投资
7月 108号文强制征收二手房转让个人所得税——进一步打击房地产投资
8月 土地新政出台——规范土地市场，清查土地违规
8月 央行再次加息——宏观调控动用金融手段
8月 建设部出台廉租房管理实施办法——逐步落实住房保障政策
9月 房地产市场整顿，规范交易秩序
9月 完善二手房市场交易管理
1月 建设部规范房地产经纪行业
1月 国税总局清算土地增值税——标志新一轮调控的开始
3月 通过《物权法》10月1日起执行
3月 央行首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）
6月 加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热
8月 国发〔〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变
9月 央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为
10月 加强土地供应调控，缩短土地开发周期
10月 物业税“空转”试点扩至十省市
12月 外商投资房地产业限制范围有所扩大
1月 国务院重拳打击囤地
宏观调控溯源
温故而知新。中国对房地产的宏观调控，最早可以追溯到1992年邓小平“南巡讲话”之后，出现在海口、北海、惠州等地的房地产过热。鉴于当时金融秩序混乱、通货膨胀严重等宏观经济运行的矛盾和问题，中央和国务院1993年6月果断出台了《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》（6号文），从紧缩银根、收回炒作土地等方面严格整顿国内房地产秩序，迅速摧毁了这些地区的房地产泡沫。如今，北海、海口等广袤土地上的烂尾楼，仍在见证着十几年前的那场房地产和摧毁土地的灾难
2003-确立房地产业为“支柱产业”
早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中，就根据房地产业持续过热的状况，适时推出了一些政策措施。2003年是中国房地产市场发展至为关键的一年，房改释放了大量的市场需求，拉动房地产投资迅猛发展。但是，不少地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及住房供给结构失衡等问题；部分地区商业银行放松信贷条件，导致房地产投资的过热倾向。基于这一严肃判断，央行2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），对商业银行的开发商开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面作了规范
然而，由于认识上的局限性，当时的国务院没有能够总揽全局，全面把握房地产问题。在遭到来自房地产开发商的激烈抗议之后，国务院于2003年8月12日颁发了由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），这一与121号文件出发点完全相左的文件，被建设部部长汪光焘称之为“指导当前和今后一段时期我国房地产市场发展的纲领性文件”
基于一个全新的判断，18号文将房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”，“已经成为国民经
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