辽宁东大【丽湾国际】项目营销策略总纲 致：辽宁东大房地产开发有限公司3 项目分析 区位分析 区位属性 区位前景 经济指标 项目四至 交通及道路 配套资源 项目属性界定 本项目处在新开发区域，需要通过项目分析和区位分析判定其基本属性 世创对物业属性 的界定模型 项目属性定位模型 项目位于长白岛三好桥桥头堡，总建筑面积189362平，容积率6.7，其中商业占28％ 总占地面积：23696平米 总建筑面积：189362平米 地上建筑面积：158756平米 商业面积：39016平米 超高层建筑面积：43473平米 项目紧邻三好桥，通车后，三好街可能双向，项目与主城区、浑南、桃仙机场通达性良好 三好桥预计8月份奥运会前通车 三好桥是连通城市中部地区和长白新城及浑南新区西部的重要通道，也是该地区通往桃仙机场的又一条跨浑河的重要通道 三好桥通车后，长白会增加公交线路 项目临浑河一线水景，长白岛滩地森林公园和沈水高尔夫公园奔来眼底，景观资源优秀 长白岛滩地森林公园位于浑河南岸长白段，东起工农桥，西至长大铁路，北临浑河，南倚防洪堤坝，总长2100米，平均宽度约200米，总占地面积为42万平方米。 沈水高尔夫体育公园为国际标准十八洞高尔夫 项目45层超高层建筑为目前沈阳最高住宅，长白地标性建筑和新城市天际线，识别性和社区归宿感强 城市地标 长白片区为沈阳典型的高尚住宅片区，片区目前中高端项目云集，开发氛围成熟 片区项目目前有万科城、新加坡城、格林生活坊、深航翡翠城、远洋天地和中海项目 远洋天地、中海项目和深航翡翠城项目将创造长白片区新的标高，沈阳岛居富人区正在形成 远洋天地入市起价将在6000元以上 深航产品线为别墅和叠院洋房、中高层，产品走高端路线 9月18日，中海地产斥资33亿一举夺得沈阳市长白岛核心地块，楼面均价每平方米3415元 产品研究 项目一期户型配比 一期总套数：1016 三室套数:329 三室套数比:32.38% 两室套数:301 两室套数比:29.63% 一室套数:386 一室套数比:38% 项目豪华型三室：A户型研究，139.81平米，五明，主卧五合一套间豪宅元素，可子母户型拼合 五合一：主卧、卫生间、衣帽间、书房、270度大凸窗 五明：厅、卧、卫、厨、餐厅 高层公摊仅16％ 产品研究 五合一主卧套间 五明户型 A、B子母户型 开间2.7米，儿童房 凸窗可考虑赠送面积 竞争项目产品对标分析：远洋天地高层三室户型硬伤多，无亮点；小高三室较优秀 远洋高层三室136平米 户型东向看园区景观大道 远洋小高三室140平米 主卧三合一 四明设计 主卧黑卫生间 卫生间行走动线长 三阳户型 四明设计 竞争分析 竞争对手产品对标分析：万科城三室产品功能较全，但开间太小，进深太大，采光不足 万科城目前在售的大户型产品为二期一区，三室户型均集中在124－126平米左右 二期一区还剩余29套 进深15米 竞争分析 竞争对手产品对标分析：格林生活坊小高层138平三室，南向大露台和阳光室，舒适度高 格林生活坊138平三室户型集中在11层小高层，公摊在20％，价格较高 竞争分析 从对标分析可以看出，豪华型三室半设计，A户型竞争优势非常明显 竞争分析 项目经济型三室研究：D、E、G户型，96.71—108.55平，全板式，南北通透，部分赠送面积 G户型5－18楼连廊赠送面积6.39平，使用率达到90.26% D户型5-18楼赠送面积3.79平，使用率达到87.92% 产品研究 竞争对手项目户型对标分析：远洋天地小三室位于点式高层，无南北通透 三室两厅两卫：119平米 点式高层，无南北通透 无特殊景观 卫生间全部为暗卫 过道浪费面积 竞争分析 竞争对手产品对标分析：万科城小三室,设计较为优秀，但已经售罄 万科城唯一的小三室产品：94.1平 目前已经售罄 竞争分析 竞争对手产品对标分析：新加坡城，核心筒设计不合理，公摊达24％，目前仅剩余12套 一期共推出3栋24层高层 房源共399套 目前销售244套，销售率61％ 豪华型两室A，98.9平，销售率：79％ 小三室，108.8平，79％ 经济型两室C1、C2，88.3、90平，销售率：80.4％ 一室户型B1、B2，60.2、61.3平，销售率：53％ 项目销售1－7楼比较低，8楼以上高，把山基本无抗性 核心筒设计不合理，公摊24％ 竞争分析 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看