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商业部分
本案
住宅区
住宅区
学校用地
住宅区
大学城
住宅区
沿海产业园
沿海开发区现状住宅为主、商业缺乏，没有成熟的生活气息，亟待通过商业配套拉动新区生活发展。
本案
奥体
河道
大学城
住宅区
项目周边商业成熟度较低,周边人气尚未形成.交通及生活配套也未形成一定的氛围.
经济技术指标分析
商业部分
规划用地面积:117967平
总建筑面积:337324平
容积率:2.5
住宅面积:232938平
酒店:35000平
幼儿园:2000平
会所:942平
商业:23899平
已开发
待开发
会所
幼儿园
商业
大学城状况分析
本区域大学城主要是由营口理工大学各校区与大连理工大学营口研究院组合而成，为单一学校的各个学院，总人数约6500人，目前周围欠缺商业配套，但人数较少难以支撑较大体量商业。
交通道路分析
项目所处营口沿海开发区，多为新修宽敞大路，交通便捷。
为方便大学城学生出行，周边公交线路发达，易于规划商区。
项目地块
206 229
民星河桥站
237
民星河广场站
237
净水厂站
201 229
大学园站
地块功能定位与规划重点
地块远离营口核心商业街区，属于开发区依托大学城商区，周边住宅入住率不高，不宜做社区配套型商业。
依托大学城和低租金铺位的特点，适宜规划集中商业，针对大学城设计业态规划。
项目SWOT分析
城市未来发展方向
大学城,奥体云集
大量的入驻客群提供消费场所
市场客流量不足
周边商业氛围尚未形成
周边消费能力较低
市场竞争不充分
大学城资源有待充分挖掘
先入为主的市场机会
其它成熟商圈分流部分客群
市场竞争项目上市快于本项目
消费者心理预期较低
PART 1 宏观市场研究
城市环境认知
城市发展规划
PART 1城市属性分析
位于辽宁沿海经济带，是渤海湾近海城市之一 ，是以工业、物流、商贸、旅游为主的东北重要港口城市；
因为镁金属储量位居全国第一，被称为“华夏镁都”；
是中国最大的水产基地和水果生产基地。是中国也是亚洲唯一一个同时拥有高铁、河港、海港、高速公路的城市；
是东北民营企业最发达的城市。总面积5365平方公里，人口243万人，占辽宁省人口的5.4%，市区常住人口不到40万，城市化水平为46.89%；
一小时经济圈内拥有九个地级市以上城市，距沈阳、大连分别为145和175公里。
营口市位于渤海辽东湾北岸，是连接辽宁中部城市群经济区和辽东半岛经济区枢纽，已被列入辽宁省五大沿海重点发展区域，发展潜力和空间巨大。
营口所处地理位置在整体辽宁省经济区中具有很大的优势，是辽宁省沿海重点发展区域之一，并且借助辽宁的核心城市——沈阳和东北最大港口城市——大连的强劲发展势头，具有巨大的远景发展潜力。
烟台
青岛
威海
营口市辖四区（站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区），两市（大石桥市、盖州市），其中鲅鱼圈区又被称为营口经济技术开发区。2010年营口市辖区人口规模已达到243万人。市区常住人口不到40万。
数据来源：营口市统计局
站前区
西市区
老边区
大石桥市
盖州市
鲅鱼圈区
营口拥有丰富的矿产资源，农业产品及发达的水产养殖。
营口市矿产种类较多，现已探明的各类矿产40余种，大石桥市是国家科技部命名的镁质材料产业化基地，产品在国内外市场占有重要份额。营口市的滑石、硼石、钾钠长石、硅石和金矿石的储量也位居全国前列；
营口市农业以“三水”（水稻、水果、水产品）为特色，年产优质水稻40多万吨、水果50多万吨、水产品38万吨，是国家无公害水果生产基地和优质水稻生产基地；
营口海岸线长96公里，近海滩涂16万亩，水产养殖业发达，盛产海蜇、对虾、河蟹等珍贵水产品，大宗品种80余种，海淡水产品年产20多万吨，其中海蜇产量居全国首位；
营口工业体系较为完善，名牌产品众多。拥有冶金、石化、机械、建材、轻工、纺织、医药、电子等40多个门类，是辽宁重要的轻纺工业基地，培育了安全门、钢琴、卷烟等一批名牌产品。
