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世联地产长沙双瑞月湖地产项目战略定位研究报告(245页).rar

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更新时间:2018/10/13(发布于湖南)

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文本描述
本报告是严格保密的。报告结构报告结构1
双瑞提出的问题双瑞提出的问题
2问题界定问题界定
大市研究大市研究
5发展战略发展战略规划方案建议规划方案建议
9报告回顾报告回顾
3项目背景研究项目背景研究
房地产市场研究房地产市场研究区域研究区域研究
7启动策略启动策略案例研究案例研究
0项目简介项目简介
8分期与财务分析分期与财务分析
本报告是严格保密的。目标:
4000元/平米?
回笼3亿资金?
方向1:
城市内
别墅类
物业
方向2:
高档小
高层物

市场供应:
06年在售别墅约31万平方米。
06、07年未来供应约50万平方米。
市场销售:
长沙销售最好的别墅年去化量约为3万平方米。
回笼3亿资金,假定别墅物业价格约为5000万/
平米,年销化量达至6万平米。
销售速度为市
场最快速度的
2倍。不可行
市场供应:
城市未来供应以小高层、高层物业为主。
市场销售:
长沙销售最好的高密度物业年去化量约为6-7万
平方米。
4000元/平米价格,超出区域价格的45%左右。
回笼3亿资金,假定高密度物业价格约为3000万
/平米,年销化量达至10万平米。
销售价格超出
区域价格的
45%左右,销
售速度是市场
最快速度的
40%左右。不
可行
×
可行目标:
3500元/平米.
6万年去化量.
房地产开发销售额约为2.1亿,其余销售目标可通过土地运营173亩
部分运营实现。
土地的运营600亩,可实现3亿资金回笼。
×
C地块全部运营,可实现4.8亿的销售额,为A\B地块开发提供充足的
资金保证。
本报告是严格保密的。0项目简介项目简介
本报告是严格保密的。项目位于开福区,紧邻浏阳河,与月湖公园自然交
融,相邻金鹰影视文化城,人文、自然环境十分优越
项目西濒浏阳河,东临火
星北路,北至工程兵大
道,南临319国道,依洪山
公园、接月湖公园(在
建)、靠广电中心,自然
条件十分优越
地块1
简况:
占地1022亩,其中房产项
目占地约460亩,其余为公
园用地
现状:公园已建雏形,房
产项目用地地块平整
地块2
简况:
占地约850亩,地块内有民
房、水塘
地块3
简况:
占地约100亩,地块内有民
房、水塘
地块A
地块C
地块B
本报告是严格保密的。地块A已完成初步规划
技术指标:
占地面积:307800m2
建筑面积:466700
住宅面积:428600
住宅部分容积率:1.39
总户数:2630户
其中
1.高层:1944套,占75%
2.小高层:352套,占13%
3.多层:168套,6%
平均面积150m2/套
4.连排别墅:136套,占5%
平均面积260m2/套
5.独立别墅:30套,占1%
平均面积500m2/套
第一期
本报告是严格保密的。地块1:月湖公园正在紧张施工,计划8月份投入使用;
本项目计划10月动工,别墅部分07年3月封顶
图片1:月湖公园施工现场
图片2:房产项目用地现状
本报告是严格保密的。地块2:东北地块内有部分水塘、民居,少
量临时用电线路,拆迁改造量比较小
民用电线
水塘
本报告是严格保密的。项目当前的限制条件
A地块的规划政府可以特批
A地块的规划可调性不大
B,C地块的规划必须严格按照新政执行
总地价4.4亿,按整个项目的容积率1.5计,楼面地价
约293元