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黄石项目定位报告
最新7月
谨呈:西子洋房房地产开发公司报告提纲
第四部分：购物中心
第一部分：项目背景
第二部分：项目整体定位原则
第三部分：商业部分定位
第五部分：酒店式公寓
第六部分：家居软式中心
第七部分：住宅部分定位
第八部分：项目投资测算第一部分：项目背景
一、项目基本指标
二、报告目标及对报告的理解
三、项目SWOT分析
报告提纲一、项目基本指标
项目背景二、报告目标及对报告的理解
项目背景
1、对本项目的目标： 项目开发实现利润最大化、保持现金流稳定持续，减少开发公司持有面积，打造多功能组合的大型城市综合体，并实现开发公司的品牌塑造。 2、对本项目目标的理解： 务实、准确的态度，力求针对项目地块各方面综合分析，对项目商业、住宅的组合合理性给予细致分析，作为综合性较强的房地产项目项目，合理地根据市场需求做出项目定位方向，完成发展商对品牌塑造、经济收益双重成功的目标。 企业资源优势： 作为省级招商引资项目，当地政府的积极支持是对本项目发展的重要保障； 开发企业的资金实力及合理定位、规划，是确保项目顺利开发的的基础； 开发企业具备家纺行业经验、资深行业背景及丰富的行业资源，若涉足家纺专业市场，势必能够完成上、中、下游产业链一体化的模式，推动黄石乃至鄂东家纺市场良性发展。 企业发展战略优势 本项目业态定位多种类型并存，大部份销售，少量持有，引领黄石新的开发模式，具备带动花湖片区房地产业升级的先天条件； 黄石在武汉城市圈绝佳地理位置，决定了家纺专业市场对周边城市辐射能量，为开发企业及专业市场的品牌打造奠定了良好基础

三、项目SWOT分析
项目背景
优势（strength） 项目自身资源优势 本项目属于花湖黄石港板块，处于发展阶段，通过黄石港衔接城市商业核心级，拥有未来房地产市场较大上升空间； 地理位置特殊，处于鄂州与黄石接壤地带，花湖经济开发区为两个城市未来的重点开发区域，是黄石融入大武汉经济圈的前沿阵地，升值潜力无限； 花湖片区承担着经济、新兴产业发展和产业调整与转移的任务，区域自身经济总量、辐射能力、人口规模、人均收入等要素又将带动房地产业的发展；
三、项目SWOT分析
项目背景
优势（strength）
交通优势 花湖片区航运、铁路、公路四通八达。两线一江一路（京广线、京九线、长江、沪蓉高速公路）交汇的中心地带，水路依托长江可上溯宜昌、重庆，下至南京、上海，直达出海口。作为武汉城市圈连接黄石交接口，向东作为武汉经济圈最东方向城市，接受长三角经济带辐射，向西紧邻武汉，作为武汉生活居住后花园、专业市场补充区域不足走差异化路线都有较大优势； 连接城市中心带便利，多个公交线路贯穿花湖片区，为城市核心带客户群置业提供先决得条件；市场先发及后发优势 先发优势：商业方面，红星美凯龙即将进驻本板块，对方拥有在行业内非常高的品牌知名度、认可度。本项目在经营业类及层次上可寻求差异化，充分利用对方的品牌号召力，借势完成项目特色化的探索； 后发优势：东方装饰城在前，经营业态、模式、管理、营销推广都具有极大参考价值，根据该项目进行细致分析，对项目未来发展提供最直接的借鉴；
三、项目SWOT分析
项目背景
优势（strength）
内生共振优势 作为黄石最大的城市综合体，本项目齐备的业态布局，便捷的生活条件，必然会聚焦大量的中高端消费人群，这部份置业者的入住，也会同时拉动综合体内零售、商务、家电、餐饮等配套业态发展，项目各业态之间可以相互补充、互动，实现良好内生共振优势。空间位置劣势 位于黄石与鄂州城市间交汇处，行政归属差异对片区人气形成具有较大影响，往来便利但还不快捷； 所处板块地位毋庸置疑，但片区以物流为主，专业市场等业态为辅的定位，影响了本地置业者的区域印象，短期内改变看法较难；
劣势（weaknesses）
三、项目SWOT分析
项目背景
交通影响劣势 交通便利的优势伴随大量车流带来的噪音污染，对居住的品质带来一定负面影响； 若本区域生活配套不足，居住氛围不浓，则便利的交通条件会使得区域居民的购物消费外流到市中心，从而对本项目的商业生存带来严重影响

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国家发展战略导向带来的机遇 长三角经济圈不断完善成熟，逐步渗透至中部、西部地区，湖北省是中部经济发展带动西部的重要节点，黄石花湖片区连接中西部的桥梁，潜藏巨大潜力。合理利用交通带来的机遇，尽可能规避甚至消除劣势，合理分布项目精矿组合，充分利用交通带来良性影响并产生价值的最大化

机遇（Opportunities）
三、项目SWOT分析
项目背景
消费升级的机遇 城市人均GDP逐年上升到一定高度后，市民消费结构将逐渐由生活型消费向享受型消费转变，商业市场存在升级、更新换代的必然机会； 目前，黄石商业以传统街铺形式为主导，正逐渐向百货为主导方向转变，但与一线城市已经完成购物中心新的消费理念仍然存在差距。市民消费力及对消费环境提高的需求与缺少相应的购物环境之间的矛盾，为商业升级提出了必然的要求；
配套不足带来机遇 作为未来的黄石次中心区，目前花湖片区生活及消费完全依托城市中心，为项目填补片区生活配套不足、生活氛围不浓等劣势带来了机遇，建立特色鲜明的城市综合体项目的基础已经存在。
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