版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 星河雅宝公寓产品定位及物业发展建议 世联.星河雅宝项目组 谨呈:深圳星河房地产开发有限公司 本次报告解决3大核心问题 问题1：公寓户型面积定多大？ 问题3：物业发展有何建议？ 问题2：公寓客户是怎么样的？户型面积定多大？ 本体分析/案例选取/修正分析 项目基本经济技术参数： 总用地面积：20.34万平米 总建筑面积：105.26万平米 容积率：5.175 龙坂片区，首个大型城市综合体 本体分析 公寓产品分布在4号、5号和6号地块 2号地块 住宅 5号地块 建面： 61081平 4号 地块 6号地块 建面： 74528平 本体分析 建面： 35000平 公寓产品拥有强势山水资源景观 湖景 湖景 山景 山景 本体分析 5号地块 4号 地块 6号地块 4号地块：西南、东北朝向，靠近商务区，三面遮挡，视野狭小，仅东北向部分水景资源 5号地块：紧邻酒店及商业，周边生活配套完善，东、南向山水资源优势明显，景观开阔 6号地块：有一线山水资源，三面无遮挡，视野开阔 景观价值排序：6号＞ 5号 ＞ 4号 结合地块性质研究公寓发展方向 项目内部竞争：分析2号地块产品，与2号地块的互补 案例选取 公寓项目案例 工业用地性质案例 龙坂市场竞争分析 2号地块产品定位 物业形态类似：商务公寓、酒店式公寓、城市公寓等市场竞争项目； 用地性质相似：本案为工业用地，4-6号地块为工业性质的住宅和公寓，在案例的选取上，参考部分工业用地性质项目； 区域位置相似：选取项目所在区域的住宅竞争项目进行比准。 一：公寓项目市场竞争盘点——在售案例 主要分布在福田及龙岗，绝大多数为商业用地性质 增加在售的去化速度 一：在售案例—是否通燃气 主要分布在福田及龙岗，绝大多数为商业用地性质