国华人寿保险股份有限公司 荆门电销中心项目前期定位方案 [祥弘地产深圳事业部] [ShenZhen.08.2011] 本报告仅限内部使用，在获得祥弘地产书面许可之前，本报告的任何部分都不得擅自引用、复制和传播 智慧缔造价值，专业铸就品牌 祥弘 (深圳) SunHome （SHENZHEN） 电话:0755-23941665 传真：0755-23941885 E-mail:szsunhome@126 地址：深圳市福田区中康路8号雕塑家园3027室 投 标 方 案 组 成 项目本体与使命 项目本体分析，我们的使命市场层面 解析住宅、商业、写字楼、酒店市场特征，寻求市场机会外围案例借鉴定位层面 需求复核项目自身特征的定位战略层面 定位之下的战略形成原因整体开发战略策略层面 项目价值主张，开发策略体系祥弘的服务阶段及质量保障体系解析市场方面特征，寻求市场机会解析城市宏观环境层面特征，寻求市场机会01 项目本体 我们的使命 项目本体项目概况 大规模，依附荆门新城核心圈，以新城开发为基础的城市扩展的大型综合体开发； 项目区域发展滞后，心理认知低，交通、生活配套缺失，但未来规划起点较高； 地块相对集中，分四大块，开发性质各不相同，开发整合难度大。 区位优势奠定了项目的先天高价值和深厚发展潜力，而现有环境带来了直接可见的负面影响…… 项目周边环境 项目周边1KM范围内为荒地，农村种植、居住用地，拆迁工作尚未展开，土地征收已完成； 地块内有一小山体，山体与平地落差在30—40米之间； 区域板块与宏基生态运功广场、超级大盘楚天城遥相相望； 区域内主干道漳河大道正在施工过程中。 项目SWOT分析 Strength—优势 Opportunity—机会 项目位于城市西拓新城行政新核板块，是荆门未来发展核心，未来居住人群和商务人群集中，为项目提供庞大的消费支撑； 项目紧邻新区主要动脉——漳河快车道，比肩深圳深南大道，是未来新区最重要的城市交通干道； 项目北面为市政府新政中心，南面为新火车站站前广场，行政领域与交通枢纽领域的交汇，荆门门户与荆门核心的融合； 项目主楼为荆门地标性建筑，前后为市民广场和站前广场，可视性和展示面较佳，是荆门城市名片，为荆门首个纯商务写字楼； 湖北省级政府重点扶植，保险电销产业导入为本案注入全新的活力； 国华人寿开发商有着雄厚的背景实力，品牌效应极佳。 荆门产业基础雄厚，经济发展势头良好，城市向南发展，掇刀区成为荆门楼市最热门板块； 荆门商贸物流环境、道路交通设施日渐完善。地处荆门门户，鄂中位置，周边城市都市圈方兴未艾； 政府对新城的规划的实施，使区域行政、商务氛围得到极大的培育，使其发展成为荆门行政、商务、商业、物流新城； 漳河快车道、新火车站、站前广场、市政府、市民广场、公务员小区等系列工程规划落实逐步到位； 项目未来辐射较广，将成为荆门未来城市中心。 在开发节奏和营销策略上充分把握； 区域运营，规划上考虑项目与市政府、站前广场的接驳关系； 合理的商业档次定位和业态定位，最大限度发挥商业部分的商业价值 充分发挥地标商务楼的形象展示价值，最大限度实现开发商利润目标； 开发策略