三江航天集团房地产业销售专题会材料 谨呈：宜昌三江航天房地产开发有限公司 报告框架 08年底销售预计 09年形势分析 09年销售目标 1-10月销售总结 09年销售策略前期总结 08年1-10月销售总结 08年1-10月紫晶城已销售面积6205.33平米，已销售金额3760.3万元 注：宜昌市数据均包含西陵区、 伍家区、开发区数据 数据来源：宜昌房产交易网 1-10月数据 08年年初制定的2008年住宅销售目标为：销售面积5.17万平米，销售金额2.68亿，销售套数580套 年初目标回顾 2008年年度住宅销售目标 销售周期：2008年5月至2008年12月底 目标销售面积：5.17万平方米 目标销售总金额：2.68亿 目标销售均价：5200元/平米 销售套数目标：580套 08年3月下旬 4月下旬 5月初 8月 6月 D+H开盘筹备 C+E1号楼蓄水 C+E1号楼强销 2号楼A座蓄水 9月下旬 C+E1号楼尾盘销售 2号楼A座加推筹备 7月下旬 C+E2号楼A座加推 B座蓄水 11月下旬 08年12月 2号楼A座尾盘销售 2号楼B座加推 均衡去化剩余房源,完成年度目标 D+H尾盘销售 C+E1号楼推出 10月 D+H号楼蓄水 2号楼A座强销 2号楼B座加推筹备 D+H号楼推出 年初策略回顾 由于遭遇市场寒流，08年年初制定的推售策略在5月之后几乎未按预计执行年底预计 08年年底销售预计 根据目前的销售速度、市场情况和工程进度，预计到年底，可能完成的销售面积是10304.94平米 年底销售预计 占年初销售目标(5.17万 平米)的20% 年初销售目标制定背景回顾：虽已意识到可能到来的市场寒流和竞争压力，但对其影响预估不足 1、按国内楼市，政策影响层层推进原理，目前国内一线、二线城市楼市皆已在2007年受到政策的严重影响，未来一年，政策影响必将波及三线城市，宜昌作为湖北省域副中心城市，受影响度首当其冲。2008年宜昌楼市风云莫测。 地产新政对房市购买力的紧缩，政策对房市的调控，使消费者观望，并进一步理性，放缓购房步伐。 2、项目户型竞争与同类项目相比无明显优势，宜昌楼市2008年同级产品供量与新增量仍将增加，加大项目销售难度。 3、众多品牌地产商相续进军宜昌楼市，宜昌高端楼市竞争势必更加激烈 4.全年推盘量大,销售任务较重, 销售时间及节奏上短促,项目去化的体量与速度均存在较大压力。 ——————摘自年初策划执行报告 目标制订回顾 年初销售目标制定背景回顾：工程进度预计过于乐观，没有考虑到可能出现的制约因素 目标制订回顾 今年的销售情况与年初目标的差距值得反思 在制定项目销售目标时： 应该充分研判市场走势，重视对后市的预判，并深入思考其可能对项目销售造成的影响，以合理制定目标。 应根据实际情况加深对自身工程进度的思考，推售策略的制定应紧密结合工程进度，适时调整。 经验与反思形势分析 09年销售形势分析 原油、铁矿石和粮 食价格格快速攀升， 全球胀压力骤然增 大 美国次贷风险继 续释放，股市持 续下跌，银行破 产加速 受房地产降温以及制造业 萎缩的影响，美国经济增 长放缓 ，受此影响，全球 经济增长总体放缓 恐怖主义、地区 冲突、宗教民矛 盾加剧，经济发 展的不确定性因 素增加 全球气候变暖带来的环境 压力越来越大，全球能源 结构不得不面临调整，这 使得原本开始疲软的制造 业雪上加霜 通货膨胀高企 不确定因素增加 金融风险增加 经济增长放缓 全球气候变暖 全球经济 国内房地产行业目前面临的困境并不是孤立存在的，而是全球性经济困难在中国的一个投影 全球宏观经济 经济过热 GDP：中国经济已经连续5年保持10%以上的增长速度，2007年GDP增长达11.4%， 远高于全球4.9%的经济增长速度和美国2.9%的经济增长速度。 三过：贸易顺差过大、信贷投放过多、投资增长过快 通货膨胀 资产价格：07年上半年以商品房和股票为代表的资产价格飙升，一线城市新增商品房价平均上涨37.1%；股市综合指数一度突破6400点。 消费品价格：07年下半年以食品为代表的消费品价格迅速上涨，08年1月CP1同比上涨7.1%，食品总体价格上涨18.2%，其中肉禽及其制品上涨41.2%。 受内外部因素影响，经济过热和通货膨胀是当前中国经济的两个主要特征 中国宏观经济 国家统计局利用经济计量模型做出预测： “十一五”（2006-2010）期间，中国GDP年均增长率将达到8％左右 高盛、摩根将中国2008年GDP增幅预期自先前的10.0%调高至10.9% 未来2-3年中国经济依然持续快速发展，构成了支撑房地产行业长期发展的坚实基石 宏观经济层面 4%-5% 5%-8% 小于4% 萎缩 停滞稳定发展高速发展飞速发展 房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系 大于10% 8%-10%