一、南通宏观房地产市场 南通经济情况 发展速度跃居江苏省及长三角各市之首 南通的经济蓬勃发展，经济发展势头非常良好，并伴随着与上海城市圈的逐步成型，南通的经济会向更高的层次发展，港闸区也将快速发展，形成质的飞跃。 突破5000大关！ 2006-2012年前后，南通的商业发展以百货业的兴起为主要特征。 随着人均GDP的进一步上扬，以华润万象城为代表的购物中心将逐步成为南通商业业态发展的主流方向。 人均GDP 南通2013年 GDP 5000亿元 常住人口728.28万人 折算人均GDP为10519美元 【南通市房地产整体板块格局】 南通房地产市场划分为5大板块，各板块之间功能划分明显， 功能定位有所不同，港闸区为新兴居住区。 【南通市区房地产整体发展格局】 目前高端楼盘主要集中于主城区和新城区，价格和品质较高， 新东区和开发区处于市场快速起步阶段，港闸区处于全市的价格洼地 住宅产品是南通房地产市场成交的主力产品，整体市场呈现出成交少，库存大、价格高的特点 南通2012年住宅、商业、写字楼成交概况 南通2012年区域住宅成交概况 崇川区占整体市场的50%以上，住宅产品价格高于全市平均，突破了一万元；港闸区上升潜力更高。 南通2012年住宅成交面积段分析 南通住宅销售户型面积段集中在100-120，120-140平米的三房产品，由客户家庭结构和本地需求为主要造成 南通房地产市场总结 住宅需求集中在120-140㎡三房产品，写字楼/酒店公寓的价格与住宅持平，大量商业物业出现在新老城区交汇处（重点是港闸）、呈现出典型的“富裕型城市”市场特征。 住宅产品大面积三房为主力产品，商业物业爆发，商办两用型产品（酒店公寓、办公楼）存在一定的机会点。 二、南通商业地产分析 酒店式公寓/办公产品 商业市场 1、南通酒店式公寓/办公产品市场分析 目前南通市场在售酒店公寓/办公产品有万科金域蓝湾、国际贸易中心、立方寓、现代生活广场、尚德克拉公馆、金海岸、第三街区、中南汇泉国际广场以及本案绿洲国际 未来将要推出的为华润万象、汇金国际广场 市场分布 从区域位置上来看，南通的酒店公寓市场集中在崇川区、港闸区、和新城区，分布相对均匀。 项目区域占比 建筑形态分析 从建筑形态上看几乎清一色都为高层、小高层，且外立面多为具有共建特征的玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有项目的梦想 市场供应量分析 从供应量上看，南通商办产品大多属于小盘项目，在售项目中70%以上的建筑面积都在10万平米以下，部分稍大体量的项目中包含了一定的住宅和商业；由于新政的影响，南通普通住宅市场趋于冷淡，酒店公寓和办公产品是一个高回报物业产品，市场竞争激烈，因此需要一个标志性的，产品与建筑结合的物业来拉动项目形象，提升竞争力——高星级酒店 层高情况分析 物业管理分析 主力户型分析 商办产品总结 酒店公寓/写字楼 建筑面积不宜过大，体量不宜超过项目的30% 产品面积在40-60平米为理想面积段 市场竞争激烈，需要多种产品组合来抢夺客户 2、南通商业市场分析 南通目前的商业发展与区域规划主要商圈主要分布在三块 南大街商业圈 南大街商业中心区包括南大街、八仙城、人民中路，以南大街北段为核心地块，整体上呈“T”型分布，以南大街为商业主轴线并向四周延升的区域。是目前南通最主要的商业圈，功能以百货为主，但商业设施较差。 北大街商业圈 外环北路商业带是港闸区商业相对开发较早区域，承接为来成为城市副中心职责。目前该商业带以外环路为中轴以交通叉口为节点，规划开发形成三个组团，使其互为联动 开发区商圈 开发区商圈是新区造城所兴建的大型配套设施，目前商业设施尚较为缺乏，整个人口导入尚在初期阶段； 南通市主要商业分布