成都锐理开创信息技术有限公司 Web：www.dcqTel：028-85335800 锐理2014年上半年成都市场报告 锐理咨询顾问 2014年7月 住宅篇整体市场 成都市宏观市场趋势 成都市项目开盘走势 成都市新开工情况 成都市板块热度图 1. 2. 3. 4. 整体市场供销大幅下滑，价格依然坚挺 锐评 【整体走势】2014年是楼市调整年，上半年成交量全幅下滑，但价格仍然同比增长 2014年上半年成都商品住宅成交约1204.6万方，同比下降18.6%，其中主城区住宅成交390万方，同比下滑23.8% 2007年-2014年上半年成都市主城区商品住宅供销价走势图（备案口径下） 2007年-2014年上半年大成都商品住宅供销价走势图（备案口径下） 2007年1月-2014年6月份成都市主城区商品住宅供销价走势图（备案口径下，单位：万方） 2014年上半年虽整体成交量有所下滑，但价格呈现总体微涨、小幅振荡的态势，表明成都楼市并未真正“降价” 房地产价格走势的周期特征 房地产周期：4个阶段——复苏、发展、危机、萧条 价格走势曲线 复苏 阶段 发展 阶段 危机 阶段 萧条 阶段 投资回报率较高 刚需开始带动市场上行 开发商行为：买地、捂盘 刚需持续带动市场、 投资者增加 地价上升速度 ＞ 房价上升速度 存量下降、投资回报率下降 开发商行为：大量买地、卖楼 刚需比例下降、投资比例大、炒楼（投机） 地价上升速度 ＞ 房价上升速度 价格仍然上涨、成交量逐步下滑 租金与房价背离 开发商行为：迅速抛售 价格跌幅明显 投资者退出、供过于求 刚需观望市场，存量高居不下 地价下跌比楼价快 开发商行为：迅速卖楼、回笼资金、大量买地、囤地 合理价格：价值线 房价与货币发行量密切相关，近期房价低于货币发行量增速 2014上半年成都市各城区商品住宅销价对比图（单位：万方） 【区域市场情况】对比今年上半年各区域，二圈层依然是主力，双流保持存销量最大 2011年-2014年6月成都市主城区及近郊商品住宅认购走势图（认购口径下，单位：万方） 【市场认购情况】2014年上半年整体市场认购量已跌破100万㎡均线，且整体下行趋势有加快倾向整体市场 成都市宏观市场趋势 成都市项目开盘走势 成都市新开工情况 成都市板块热度图 1. 2. 3. 4. 开发商新盘推售数量锐减，市场认购率偏低 锐评 2010-2014年6月成都市商品房月开盘个数走势图（开盘现场统计，单位：个） 【市场开盘情况】上半年新开盘200个项目，开盘个数同比下滑33% 开盘走势 【市场开盘认购情况】开盘认购率延续去年年底态势，并持续走低，目前依然处在低位盘整的区间内 开盘走势 【市场整体推售情况】上半年楼市下行明显， 3月释放大量积累刚需后，推盘及认购走势一路走低 开盘走势整体市场 成都市宏观市场趋势 成都市项目开盘走势 成都市新开工情况 成都市板块热度图 1. 2. 3. 4. 新开工面积与市场预售量持续走低 锐评 2010-2014年6月大成都所有建筑新开工面积月度走势图（单位：万方） 【新开工情况】上半年大成都新开工总量3656.5万平，同比下降4.11%，商品住宅开工面积2350.4万平，同比下降16.48％ 新开工情况 600万方均线 2014年上半年成都市各城区商品住宅新开工面积对比图（单位：万方）【新开工情况】上半年双流新开工高居首位，新都、高新次之 新开工情况 2009-2014年6月成都市主城区商品住宅月度新开工量及新增预售量走势图（单位：万方） 2014年上半年主城区商品住宅新开工579.5万平，在建未供应住宅面积312万平 新开工情况整体市场 成都市宏观市场趋势 成都市项目开盘走势 成都市新开工情况 成都市板块热度图 1. 2. 3. 4. 【新增供应热点区域】城南以高新区的元华-站华板块为热点供应区域，另外城西的光华大道与郫县老城区域持续放量，城北以198板块为主力供应区域 板块热度 【成交备案热点区域】城南以双流城区与元华-站华板块领头，城北热点区域集中在大丰与新都老城，城西热点为光华大道板块，城东集中在三圣乡与大面板块 板块热度 【存量备案热点区域】大成都市场目前存量较高的区域主要为南沿线华阳段板块与元华-站华板块，另外城东的大面板块存量也在800万㎡左右 板块热度 【备案均价热点区域】目前元华-站华板块为城南的高价区域，其它高价区域主要集中在主城区的东大街沿线及肖家河板块 板块热度产品表现 成都市住宅市场剖析 成都市别墅市场表现 成都市电梯市场表现 成都市豪宅市场表现 1. 2. 3. 4. 70-90㎡高层刚需型产品依然为市场主流 锐评 2014上半年大成都范围内各建筑类型供销价存对比图 【整体物业市场】电梯高层类物业依然是成都市场的主力供销存类产品，别墅类产品上半年供销均较为冷淡，市场存量居高不下 整体市场 2014年上半年大成都范围内各面积段供销价存对比图（单位：万方） 【整体物业市场】70-130㎡面积段为成都市场的主力产品，其占比达74.4% 整体市场