2007年上半年成都市写字楼 市场分析报告 四川中原物业顾问有限公司 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory 为您·我做到 四川中原市场研究中心/2007/08/1 四川中原物业顾问有限公司地址：提督街88号四川建行大厦2601电话：86766488传真：86767658 2 目录 一、国内写字楼发展情况.........3 1、国内字楼市场概况.......3 2、成都市写字楼发展热点...........4 二、成都市在售写字楼简析.....4 1、写字楼供应片区简析...4 2、在售写字楼档次分析...5 3、在售写字楼内部配套简析.......5 4、在售写字楼供应面积区间研究...........6 5、在售写字楼供应方式简析.......6 6、在售产品竞争能力简析...........6 三、2007年上半年办公用房供需分析...........7 1、办公用房供应情况.......7 2、办公用房销售情况.......7 3、办公用房供需对比.......8 4、办公用房成交价格.......8 5、办公用房供应特征.......8 6、办公用房需求特征.......8 四、未来市场发展趋势预测.....9 1、供应区域...........9 2、供应来源...........9 3、供应产品概念...9 4、产品发展配套.10 5、写字楼发展趋势.........10 附件一：目前已知的潜在项目11 附件二：进驻成都的世界500强名单...........11 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory 为您·我做到 四川中原市场研究中心/2007/08/1 四川中原物业顾问有限公司地址：提督街88号四川建行大厦2601电话：86766488传真：86767658 3 一、国内写字楼发展情况 1、国内字楼市场概况 （1）、国内写字楼发展阶段 从国内写字楼发展的不同时间段来分，我国写字楼将经历了以下几个阶段： 第一代写字楼：建于50年代的中苏混合型写字楼，中走廊，两侧排式办公，该类写字楼功能简单， 形成自我封闭体系，残留着浓浓的住宅气息。 第二代写字楼：80年代改革开放以后，出现综合型仿国际标准写字楼，如北京国际大厦，该类写 字楼照明、空调等体系各自为政，但只是拥有办公的一些基本功能，没有重视办公布置，绿色环保、 智能化管理等方面。 第三代写字楼：90年代以后，出现了3A、5A智能写字楼，如北京的嘉里中心、京广中心等。它 们不但满足基本功能，还在内部空间分割、智能化水准等方面也有所提升。 第四代写字楼：以20世纪末的深圳的地王大厦、赛格广场为代表，开始考虑客户的贴身需求，加 入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平，物业管理水平也大大提升。 第五代写字楼：纯自然生态写字楼，即在第四代的功能基础上强调以客户需求为导向，提倡人性 化的沟通与交流，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享空间，以 满足全球经济一体化的需要，从而使其向国际化商务社区的标准看齐。 目前成都写字楼市场的现状是集中在第二代（核心筒结构）竞争，但第三代写字楼市场也已经高 速成长。就全国范围来看，香港汇丰银行办公大厦核心筒到外围的设计可称得上是第三代写字楼最典 型的代表；而北京BDA国际企业大道——低层独立式别墅办公楼应该算国内典型第四代写字楼的代表 项目。 （2）、国内写字楼发展区域简析 由于国内不同城市发展写字楼环境复杂多样，我们在此以国内仅有的真正意义上的CBD区域为例 子加以写字楼环境的比较和分析。 地区 核心区规模 热点区域名称 核心优势 地位 香港CBD 1.25㎡公里 中环 成熟、标准 全球公司东亚地区商务据点 上海CBD 3㎡公里 陆家嘴 金融、贸易发达 全球公司的中国商务据点 北京CBD 3.99㎡公里 国贸 政治、文化、科技、事务中心 全球公司的中国商务使馆和事务据点 市中心 西南地区的金融、商贸、科技中心 西部地区的区域性商务中心区 成都 —— 城南 高档酒店、高档餐饮、交通发达、政府南迁 成都市未来商务办公中心 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory 为您·我做到 四川中原市场研究中心/2007/08/1 四川中原物业顾问有限公司地址：提督街88号四川建行大厦2601电话：86766488传真：86767658 4 由于成都总体经济发展水平和沿海发达地区相比比较落后，城市规划欠完善、地铁施工导致 交通不便利、政府南迁、写字楼供应分布零散都使得成都市目前很难形成真正意义上的CBD 区域。 但从长远的目光来看，成都是国务院确定的西南地区的金融、商贸、科技中心和交通、通信 枢纽。具有西部地区最高的人均GDP水平和人均收入，其经济总量占西南地区的27%，进 出口额占22%，在西南地区具备了首位的经济控制力。这些为成都CBD未来的发展奠定了坚 实的基础。 2、成都市写字楼发展热点 l 区域热点 热点区域 市中区 城南区域 南部新城区域 热点理由 依托市中心发达的商业贸易完善 的金融服务和良好的办公基础 等，该区域的部分闲置土地及烂 尾楼可能为写字楼发展提供空 间。 该区域为成都富人区，云集众多 高档住宅、酒店、餐饮，成都市 着力打造的城南商务区，且双流 国际机场在该区域内，众多国内 国外高级商务人士在此聚集。 区政府南迁，大量办公机构随之 迁移，土地资源丰富。 预测趋势 受土地狭小限制，供应规模难以 突破，但不少精品项目会凸现。 在二环外至南部新区和高新区之 间，有大量土地闲置，成都下一 代办公物业将可能在此集中。 拥有大量可开发土地资源，并以 政府为核心吸引力的带动下，办 公物业有无限的发挥空间。 随着成都市城市规划的出台，对城市功能区域的规划也决定了其功能区分明显的区域扩散以及转 移，从而使得整个城市朝着分区明显，功能齐全的发展方向前进。以天府广场为中心的商务功能区的 确定并向外扩散，而城南作为新的组团区，更是受到成都市政府的青睐：未来政府的南迁，西南地区 区域性商务中心将在城南占有一席之地。且其土地储备资源丰富，对新的规划也有着很大的发挥空间。 二、成都市在售写字楼简析 1、写字楼供应片区简析 区域 写字楼集中区域 概况 市场分布比例 一～二环间城南区域 科华北路沿线、棕北至二环路 区域内高档餐饮、高档休闲娱乐云集，已经面市的甲级写字楼力宝大厦提升了该区域办公物业整体水平 19% 顺城街—总府路 顺城街两侧、总府路两侧呈带状分布 区域内商贸业发达，写字楼租赁售相当活跃；冠城广场、时代 广场以及重新包装上市的中环广场（即原海外交流中心）大大 提升了区域内写字楼的整体水平；王府井大厦的改造、令人瞩 目的天府时代中心、东方广场以及香格里拉大酒店的入市将使 得区域成为未来成都写字楼市场主要供应区域之一。 31% PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory