报告档号：SH/09/571094/GYR/SLZ/CIZ/COS
平安信托有限责任公司
中国广东省深圳市福田区福华路星河发展中心大厦十二层
尊敬的阁下：
关于：中国浙江省杭州市余杭区世纪大道A-2-01地块
深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司(「DTZ戴德梁行」或「本公司」)荣幸的
获平安信托有限责任公司(「平安信托」或「贵公司」)委托，对上述物业提供估价
及顾问服务，随函附上估价及顾问报告书
感谢「贵公司」的委托，并期待在不远的将来可以为「贵公司」提供更加广泛的专
业服务
此致
深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
评估人
***
注册房地产估价师
审核人
费金标 估价部经理
注册房地产估价师
法人代表
程家龙 总经理
注册房地产估价师
注册资产评估师
2009年10月29日
平安信托有限责任公司︱杭州余杭·世纪大道A-2-01地块︱二
报告档号 : SH/09/571094/GYR/SLZ/CIZ/COS
估值摘要
(1) 物业地址 ： 浙江省杭州市余杭区世纪大道A-2-01地块
(2) 物业类型 ： 空地
(3) 土地用途 ： 商业、居住用地
(4) 土地使用权人 ： 未获提供
(5) 土地面积 ： 土地面积90,239平方米
(6) 土地使用年限 ： 商业用地40年
居住用地70年
(7) 发展方案 ： 产品类型 地上建筑面积
（平方米）
地下建筑面积
（平方米）
建筑面积合计
（平方米）
高层住宅 242,000 - 242,000
商业 8,000 - 8,000
地下车库 - 100,000 100,000
合计： 250,000 100,000 350,000
(8) 现场视察日期 ： 2009年10月26日
(9) 估值日期 ： 2009年10月26日
(10) 市场价值 ： 「现状价值」为人民币1,108,000,000元
（在估值日期假设已七通一平的熟地价值）
价值定义详见2.1市场价值之定义
平安信托有限责任公司︱杭州余杭·世纪大道A-2-01地块︱三
报告档号 : SH/09/571094/GYR/SLZ/CIZ/COS
目录
页
1 前言
1.1 评估标的物 .... 5
1.2 委托目的及评估日期 ........ 5
2 评估原则
2.1 市场价值之定义6
2.2 估值基准及假设6
2.3 评估方法 ...... 7
2.4 资料来源 ...... 7
2.5 业权查核 ...... 7
2.6 现场视察 ...... 8
2.7 货币及汇率 .... 8
3 标的物业
3.1 坐落位置及周边环境 ........ 9
3.2 地块资料 ..... 16
3.3 业权及相关文件 ........... 17
3.4 占用情况 ..... 17
3.5 规划发展方案 . 17
4 市场研究
4.1 杭州市城市宏观经济分析 ... 18
4.2 杭州住宅市场概述 ......... 23
4.3 余杭区住宅市场概述 ....... 26
4.4 项目分析 ..... 32
4.5 竞争案例分析 . 36
4.6 项目建议 ..... 41
平安信托有限责任公司︱杭州余杭·世纪大道A-2-01地块︱四
报告档号 : SH/09/571094/GYR/SLZ/CIZ/COS
5 评估基准及评估结果
5.1 市场比较法 ... 43
5.2 剩余法 ....... 45
5.3 「该物业」现状市场价值 ... 53
5.4 评估基准 ..... 54
5.5 评估结果 ..... 56
6 声明
6.1 保密条款 ..... 57
6.2 使用限制 ..... 57
附件
一 业权文件
二 资质文件。