世联地产2012年6月谨呈:哈电地产置业股份有限公司哈电工人新村项目前期策划Part 1项目属性界定本期团购目标的分解基本目标在对外4500起价的口径确定条件下，树立项目高价值的形象。避免对项目未来公开销售造成巨额那个造成形象贬损团购实现2亿元的回款目标问题分解Q1Q2哈市实行“北跃、南拓、中兴 ”的城市空间发展战略，项目地处香坊区，属于政府规划的边缘地带区位分析北跃：——即落实“一江居中、两岸繁荣”的构想，在江北建设科技新城，加快实现科技成果产业化。南拓：——为依托香坊区、平房区工业基础，连同阿城区、双城市和五常市，拓展一片工业园区，作为哈尔滨新型工业化产业基地。中兴：——使中心城区面貌尽快改善、提档升级。未来发展：无政府主导下的规划利好项目地块位于城市东南，接近哈阿公路与三环路交界处，属于城市边缘区，周边生活配套缺失，城市意象较弱位置分析项目地块地块位置：哈市城区东南哈阿公路与三环路交界处东北向，市第三苗圃以北，属于发展中的城市边缘区。地块周边主要生活配套缺失，区域的城市意象较弱。经济指标：总建筑面积：694077.57㎡地上建筑面积：608563.04㎡住宅建筑面积：583216.83㎡商服建筑面积：19773.72㎡平衡后容积率：2.98公共设施配套面积：2966.71㎡34542哈阿公路市第三苗圃属于净地，地表无强势植被景观资源，整体的生态自然特征突出，未来可以在原生态的主题方向进行突破地块现状2357246、7地块最大的优势在于原生态的自然田园特征。关键词：城市陌生区域/非主流拓展区/城市意象弱/原生态大盘属性界定区域属性：对于三线城市大盘而言，区域属性是决定项目属性的基础自身属性：Part 2房地产市场分析对于三线城市，按照“中心——外围——远郊”的地缘标准划分，利民以价格优势吸引被迫外溢客户，群力、哈西通过环境优势、规划利好吸引城市中高端客户，香坊主要吸引本区域刚需客户群力：前期以道里客户为主，随着区域的发展与政府的强势支持南岗客户逐渐增加哈西：前期以南岗和周边客户为主，现阶段道里客户逐渐增多香坊：主要以周边为主，价格优势吸引中心区域刚需客户流入会展：前期南岗客户为主导，随着区域价值走高吸引全市高端客户进入道外：内生客户为主松北：前期吸引道里南岗刚需客户，后期逐渐以物业形式改善客户为主。呼兰利民：周边客户，全城刚需客户为主呼兰利民板块价格区间：4000-4800产品：多层为主客户：首次置业群力板块价格区间：8000-10000产品：高层为主客户：居住改善香坊板块价格5000-6500产品：多层、小高层客户：首次置业哈西板块价格区间：6250-8500产品：高层、多层客户：首次置业，居住改善道外板块价格区间：7000-9000产品：高层客户：首次置业，居住改善江北松北板块普通住宅价格：6000-7000产品：多层、高层客户：首次置业，居住改善中心板块（道里/南岗）价格区间：8000-11000产品：高层客户：城市商业和商务资源占有中心板块外围板块远郊板块市场格局香坊板块目前楼盘分布情况，项目的直接竞争为以立汇美罗湾为代表的香坊南部区域四季上东3.76(容)，120万(建)10000(均价)中北春城三期3.01(容)，10.1万(建)8600(均价)鑫都绿荫芳邻4.67(容)，3.1万(建)6600(均价)绿海华庭2.46(容)，29.9万(建)6200(均价)立汇美罗湾四期1.8(容)，10万(建)5600(均价)东方玫瑰园2.62(容)，10.7万(建)6300(均价)格兰云天2.6(容)，20万(建)南郡凤凰湾4.5(容)，16.3万(建)8200(均价)海富漫香林5.24(容)19.3万(建)7000(均价)闻达绿都5千(占地)7000(均价)金瑞林城3.36(容)，56.5万(建)5500(均价)农垦新城3-3.5(容)，26-30万(建)金色玫瑰园4.78(容)11万(建)睿城3.5(容)，19万(建)绿海花园1.49(容)，7.7万(建)明珠公寓2.93(容)8.3万(建)在售待售售完版块内竞争根据区位与价格，香坊区项目可分为如下梯队等级永泰项目Ⅱ西部Ⅰ中心Ⅳ南部Ⅲ东部