福州万达广场项目前期定位报告 上海克而瑞信息技术有限公司.福建公司 2009年06月 谨呈：福州万达广场置业有限公司 项目规划 销售目标 项目属性 地域属性 环境资源 交通配套 项目发展目标 项目约束条件 核心 问题界定 项目总体定位 客户定位 产品定位 城市综合体项目 销售目标：写字楼、公寓及部分商业的销售体量 接下来我们从影响综合体开发的主要因素来进行项目分析 地域属性：新兴商务区 优势 城市新兴商务区 政府大力扶持区域 与东部新城相互呼应 劣势 台江区已形成自有的商业区域 新兴区域有待发展 目前市场认可度较低 整体发展有赖于政府的扶持 和城市规划进程 地域属性：供应空白 项目周边多为如花鸟市场、蔬菜、水产、禽蛋等批发市场,为批发市场的集中地。除专业市场外，周边商业主要以早期民居经多年发展所形成的生活型商业，商业档次较低，业态以日常生活消费类为主，业态较为单薄。 目前周边多数地块处在拆迁阶段，未来将以多以商务用途出让。目前周边共有两幅地块已于08年出让，其中一块为沿江住宅地块，另一块为金融办公用地。两幅地块共占地约80亩，此外，项目所在区域无成交未开发地块。 房地产开发 环境资源：自然资源较好，视野度较好 。 东面：海润滨江花园 南面：临江滨中路， 与东江滨公园 一路之隔。 西面：临规划路，为 待拆迁地块。 北面：临鳌峰路，冷 冻厂 项目地块方正，占地面积较大，周边四至主要以民居为主，除东面为海润滨江花园外，其余方向均无建筑遮挡，视野度较好。 项目 地块 环境资源：鳌峰路两侧环境差异较大 交通配套：产业资源不足，配套缺失。 产业 水产加工、客运物流、船政 配套 金融：商业银行、农业银 行、工商银行、建 设银行 市场：花鸟市场、水果批 发市场、家禽批发 市场 学校：三十八中，亚峰中 心小学、鳌峰洲小 学、水产干部学 校、商务学校 项目地块周边配套设施主要集中在鳌峰路一侧，主要以满足日常生活为主的商业配套设施为主，沿江滨路一侧，缺少配套设施。同时，项目周边聚集人口素质较低，其余如休闲娱乐等配套设施较为欠缺。