深圳佳兆业广场项目 营销定位报告 2013.02
Analyze System
报告体系
目标解读 市场竞争分析 项目价值体系分析 项目定位
深圳佳兆业广场目标解读：
项目目标：大鹏新区房地产市场的新标杆，大鹏新区房地产市场的领导者
品牌目标：成功传递“佳兆业集团——佳居乐业”的品牌宗旨内涵，同时平稳衔接后续项目的持续开发
项目目标
基本目标
整体目标：以合理的价格与速度，回收资金，实现项目的可持续开发，引领片区发展 年度目标：快速走货，实现2012年销售金额6个亿
品牌目标
销售目标
核心目标
长期目标
长期目标：以本项目为跳板，快速抢占旅游度假地产市场份额，树立佳兆业品牌号召力，为后续项目开发积累经验
深圳佳兆业广场项目承载的使命
带着运营大鹏新区的理想 站在区域开发的视角高度进行项目开发 承担起大鹏国际滨海度假区的首席运营商职责
现实状况：整个大鹏半岛尚处在国际滨海度假区的初级发育阶段 项目使命：佳兆业首个旅游度假项目，肩负着佳兆业系作品承接升级的重任，对后续开发起着领导示范作用 远大目标：呈现给深圳人真正的海居度假生活示范样板，引领全新的滨海基地度假生活模式！
怀揣理想，稳扎稳打，实现区域运营
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目标解读 市场竞争分析 项目价值体系分析 项目定位
区域外部在售竞争项目对比分析
皇庭玺园
澳头港
浪骑游艇会
东冲
西冲
大梅沙片区
万科双月湾
大亚湾片区
惠东
八十步海寓
碧桂园十里银滩
深圳
惠东片区: 这里有岛屿和岩礁上百个，享有“海上小桂林”之称。属新开发旅游区域，知名开发商扎堆开发，带动片区迅速发展
竞争区域划分——区域外竞争主要来自景观资源丰富的梅沙片区及惠东片区
大梅沙片区： 这里有东部华侨城、大梅沙、小梅沙等，大梅沙度假资源丰富、配套顶级，销售产品都是高端豪宅，天麓、天琴湾、十七英里、东海岸、皇庭玺园……
大鹏片区
合正东部湾
富茂威尼斯湾
本案
金融街金海湾
爱琴湾
鉴于惠东为新兴的旅游度假地产板块，在各大开发商聚焦炒作下，该区域板块价值已上升为“深圳东”，区域内竞争白热化、产品多元化，各大项目竞争带动整体影响力，该区域市场整体升温
故：我们必须明确各竞争项目的定位
寻找项目及市场的差异化
惠东板块
梅沙片区为深圳传统的旅游度假地产区域，片区内资源强势的项目产品呈两极化发展，体现明显的度假物业特征，非强势资源项目产品呈现出复合式产品结构。随着深圳城市化进程，该片区内原是第二居所的物业大部分已上升为第一居所物业
梅沙板块
区域外部竞争项目分析
竞争项目优势总结：具优越滨海资源、片区完善度假配套资源、置业低门槛及品牌开发商聚焦炒作等优势 滨海度假项目启示：从单一靠卖海资源逐渐发展成为整合海居资源，“资源整合”是度假物业发展的重要方向
金海湾在售产品
2012年将全面建设巽寮湾中区，同时启动南区融玺别墅销售，中区、南区同时启动 产品形态上，巽寮湾以70平米以下公寓产品为主，景观资源上，占总量最大的海公园高层为一线临海，
产品特性
价格口径
看山景产品7000-8000元/平 看海景产品8800-13000元/平
一次性付款97折，按揭99折
依靠强势的海景资源，高端的度假配套成功牵引深圳客户，三年返租是关键的竞争优势
本案VS金融街金海湾
本案VS金融街金海湾
十里银滩在售产品
在售产品为观山海二期、及浪情湾临海公寓产品，其他产品处在消化尾货阶段
销售情况
海云天5号楼
浪琴湾临海公寓11年开盘时，开发商保留单位100多套；海云天大概剩余50套在售
目前在售产品，均价6000元/平
观山海
价格口径： 观山海4500-6000元/平水蓝天7500-9000元/平 均带四星级酒店精装修标准
二期组团产品水蓝天已售罄
本案VS碧桂园十里银滩
本案VS碧桂园十里银滩
双月湾在售产品
A3栋和A4栋二单元海景高层共458套
户型配比：
开盘当天成交约317套，销售率70%； 当天户型销售情况相对平均。 实现实收价格7000-10000元/㎡
2012年6月21日在万象城君悦酒店开盘：
本案VS万科双月湾
本案VS万科双月湾
富茂威尼斯湾
富力、世贸两大品牌企业联合钜献，打造国际一流滨海度假休闲为特色的超大型综合项目
本着“缔造生活品位”的开发理念，世茂和富力地产致力于创造一个比广州亚运城规模更庞大，配套更奢华的度假大城。 富茂项目将资源产物与度假理念当作一种投资性质的资源商机，以此来拓充项目价值散点。 富茂将客户定位为港澳台、国际人士、珠三角乃至北中国的高端成功人士，提供一个全新的商机环境、资源产物、度假和居住生活的富时代领先卫星城市
本案VS富茂威尼斯湾
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