许昌27#地块
项目定位及发展战略研究报告
钱通祥福房地产营销策划公司
2011年2月
未来是我们选择的结果
而不是我们必然的命运
—托马斯弗里德曼
谨呈宏润置业
商业秘密声明
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钱通祥福三维一体产品定位模型
理论依据说明
本案调查、研究、分析的理论依据采用
三维一体产品定位法则
即：
做土地条件最适宜，容积率最适度的，建造总成本相对较低的；
市场最需有，竞争最弱化的；
项目盈利能力最大化的。

前言
项目研究工作的阶段划分
2011/02/21 2011/02/28
第二阶段
深化研究
工作
最终成果
区域宏观经济研究
区域土地及房地产市场调研
相关人士及专业人士访谈
竞争案例借鉴
地块研判与项目价值分析
项目定位
项目发展策略
产品规划建议
市场研究结论
区域市场深化研究
至今工作
第一阶段
基础研究
第三阶段
产品定位
深访
竞案比对
项目及地块价
值提炼
市场、地块、
供需及目标的
整合
定位报告 发展策略及
产品规划建议
项目整体定位思路
基础研究
整体发展战略
项目定位
项目运作策略
市场研究
专题访谈
地块概况
目标梳理
我们如何解决目标所带来的问题？
我们如何完成目标？
我们面临几个问题
项目控规指标
规划总用地面积：33387平方米（约50.08亩）
用地性质：商服、住宅用地、宗教用地、绿地
用地强度：容积率：< 3.5（商业建筑面积不大于20％）
建筑密度： TB-27-1a < 25%
TB-27-1b < 30%
建筑限高： < 100米
绿地率：≥35%
机动车位要求：住宅：≥0.7车位/户
商服：≥0.7个车位/130㎡
非机动车位要求：住宅：≥2个/户
商服：≥1.5个车位/100㎡
建筑风格要求：无
公共设施要求：地块南侧修建公共厕所一间
其它：无
项目周边相邻的建筑
均以6-7层的多层为主，
地块可视性良好；
东侧为万丰路；
南侧为玉皇阁路；
西侧为北关大街；
北侧天宝路；
地块地势相对平整，
在地块内部有条民用
输电线路；
目前项目地块紧邻的
一块永乐置业即将开
发的项目。

西北 北侧 东北
西侧 东侧
西南 南侧 东南
地块四置