在这种情况下，天地美墅在经历了几年潜心闭关修练后，即将闪亮登场。在合理的策略部署和强力的营销执行保障下，天地美墅项目依托现房城市别墅、特色商业街区、背靠环球影城等多个重量级卖点，将很可能在今后的几年内执京城地产牛耳，扛重振楼市信心的大旗。

本方案将从市场、产品、客户的角度对项目进行深度剖析，并在参考案例的研究基础上得出本项目合理的市场定位和营销策略。在此，中原地产感谢发展商的信任，并为能参与到本项目的营销工作深感荣幸。

营销核心定位模型
核心价值
产品层面：现房城市别墅——交通便利、城市配套、即买即住
配套层面：特色商业街区——形象卖点、定向客群、价值提升
区域层面：背靠环球影城——市场关注、客群扩散、升值潜力
核心抗性
核心结论
整体策略：根据项目价值的成长特性制定合理的阶段性策略
产品策略：在合理的成本范围内提升项目的品质和附加价值
传播策略：针对有效客户深入传导项目的全新特色高端形象
市场层面：宏观经济环境——客户财力缩水、降价期待观望
产品层面：产品周期过长——建筑园林待调、自然景观缺失
客户层面：区域价值认同——通州价值认同、低密价值认同
营销核心定位模型
市场：大势逐步下行盘整
产品：现房别墅最大优势
客户：京东地缘第一居所
市场：大势触底开始回暖
产品：特色商街效应明显
客户：京城文艺住兼投资
市场：大势平稳逐步上扬
产品：环球影城市场追捧
客户：全国客户度假投资
营销：稳步推进求开门红
形象：高举高打奠定基础
渠道：精准渠道吸透京东
营销：阶段提升互动商业
形象：持续发力全程活动
渠道：文艺人群一网打尽
营销：一枝独秀实现溢价
形象：领秀京东影响全国
渠道：国内高端适度传播
2009年
起步是关键