《2007年11月厦门夏商地产集美项目整体营销战略报告》(doc　81).rar 一、大盘成功的必要条件——大盘的操作范式 不同的时机，不同的市场，有不同的发展战略和不同的竞争方法。早期的新区或郊区大盘，处于市场未成熟期的大盘，取得成功的关键就是——解决了生活的基本条件，满足了购房者的显性需求。 新区大盘的开发三步法——三讲：讲交通、讲配套、讲价格 1. 讲交通。既要引入城市公交配套，也要开设社区楼巴，改善交通环境，方便住户出行，提高出行的通达性。在交通上满足消费者。 2. 讲配套。大盘在一期住区开发的同时，会首先把包括商业、教育、医疗等配套做好，满足居住者的日常生活需求；并把样板区做好，在开盘前展示项目的真实生活情境。在配套上打动消费者。 3. 讲价格。郊区大盘最大的优势之一就是地价成本较低，因此通常会考虑以性价比优势占领市场。在性价比上刺激消费者。 ＂三讲＂的目的是满足居住者的衣食住行需求，让消费者＂买得起，住得下＂。 例：广州早期华南板块 ＂中国楼市看广东，广东楼市看华南＂。 华南板块八大开发商的配套斗法：商业街、超市、银行、邮政、医疗及社区楼巴等日常生活配套，甚至引入了名牌学校教育配套。 商业：努力打造氛围浓厚的社区商业街，甚至能吸引到社区外人群前来消费。例：祈福新村、丽江花园。 交通：各楼盘均配置有大量的穿梭楼巴，其完善的社区交通配置，令项目本身与城市之间的交通衔接便利、畅顺。 教育：＂名校＋名盘＂——八大地产商的教育配套比拼。例：星河湾、南国奥林匹克花园、锦绣