昆山商业综合体项目整体定位与发展战略报告 谨呈:江苏衡山置业有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 报告整体思维导图 分析开发目标、现实情境、约束条件 界定本报告应解决的核心问题 为解决核心问题而进行的基础分析（发展战略及定位基础） 城市宏观市场分析 城市规划发展分析 城市微观市场分析 区域商业市场分析 商业综合体的发展与收益模式研究项目整体发展战略 项目整体定位确定物业类型 写字楼市场酒店市场 商业市场 总体定位 商业等级 商圈划定 商业体量主要服务群体 商业主题 建筑形式及风格 功能布局建议 业态分配比例建议 各物业类型定位项目初步经济测算 项目地块解析 各物业类型分配比例 空间设计 报告整体思维导图 分析开发目标、现实情境、约束条件 界定本报告应解决的核心问题 为解决核心问题而进行的基础分析（发展战略及定位基础） 城市宏观市场分析 城市规划发展分析 城市微观市场分析 区域商业市场分析 商业综合体的发展与收益模式研究项目整体发展战略 项目整体定位确定物业类型 写字楼市场酒店市场 商业市场 总体定位 商业等级 商圈划定 商业体量主要服务群体 商业主题 建筑形式及风格 功能布局建议 业态分配比例建议 各物业类型定位项目初步经济测算 项目地块解析 各物业类型分配比例 空间设计 第一部分：界定本报告需解决的核心问题 S-C-Q基本结构——界定问题的分析模型 资料来源：世联模型 ？ R1 非期望结果——由特定情境导致的特定结果 R2 期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果 S=情境 C=R1,R2 Q=如何从R1到R2 现实情景与开发目标的对比 界定：本报告需解决的核心问题 现实情景与开发目标的对比 界定：本报告需解决的核心问题 本报告需解决的核心问题梳理 如何在满足开发商初始资金投入、后续现金流运作、政府要求和市场条件的前提下 实现相对的投资回报最大化 核心问题 如何保证“既能满足市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报” 的前提下，确定各物业类型及比例组合； 分解问题（一） 如何对昆山市商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；并基于本项目所在城市及区域商业发展的客观事实，正确进行商业定位，引领区域商业发展的同时，保证本项目的前瞻式视角、品牌影响力和成功运作？ 如何在兼顾市场有足够需求的前提下，兼顾政府的形象要求，和企业的资金运作能力和盈利要求？对是否做高楼，及功能、栋数、体量、目标客户和产品特征进行定位； 分解问题（二） 分解问题（三） 报告整体思维导图 分析开发目标、现实情境、约束条件 界定本报告应解决的核心问题 为解决核心问题而进行的基础分析（发展战略及定位基础） 城市宏观市场分析 城市规划发展分析 城市微观市场分析 区域商业市场分析 商业综合体的发展与收益模式研究项目整体发展战略 项目整体定位确定物业类型 写字楼市场酒店市场 商业市场 总体定位 商业等级 商圈划定 商业体量主要服务群体 商业主题 建筑形式及风格 功能布局建议 业态分配比例建议 各物业类型定位项目初步经济测算 项目地块解析 各物业类型分配比例 空间设计。。。。。。